In un anno 706 provvedimenti tra Bologna e provincia. Intanto sono dieci i contratti di "affitto civico" siglati grazie alla Fondazione Abitare creata da Comune, Città metropolitana e Asp.

di Andrea Declich La storia del Piazzale Ostiense e dei quartieri limitrofi è stata tra gli oggetti di una delle iniziative pubbliche di Roma Ricerca Roma, sulla quale siamo recentemente tornati. Proponiamo, a chi ci segue, un interessante documentario mandato in onda da Rai News 24 che racconta di un’iniziativa di resistenza a San Saba (dal minuto 38,30), quando una famiglia di ebrei venne nascosta da uno degli abitanti, Bruno Fantera, che per questo, insieme alla madre, venne nominato “Giusto tra le Nazioni” dallo Yad Vashem di Gerusalemme (il museo dell’Olocausto). Sono due i motivi per cui segnaliamo il documentario. Il primo, il più immediato, è perché abbiamo spesso parlato, nelle nostre iniziative, del valore civile che ha la zona attorno al Piazzale Ostiense e Porta San Paolo (si veda l’intervento di Francesca Romana Stabile qui), ed è particolarmente importante questo ricordo nei giorni in cui si celebra la Giornata della Memoria. Ma, più in generale, il servizio ci rimanda al fatto che è a Porta San Paolo, proprio sotto San Saba, che si iniziò a fare la Repubblica. A San Saba si nascosero i primi resistenti dopo gli scontri con gli occupanti nazisti. Il caso raccontato nel servizio è un esempio che illustra bene da chi è stata fatta (e come) la Repubblica democratica: da gente semplice, da irregolari, da persone che pensarono semplicemente che aiutare i perseguitati era la cosa giusta da fare (per una descrizione un po’ più approfondita della vicenda di Fantera, si veda qui). Il secondo motivo della nostra segnalazione è che di questo fatto accaduto negli anni 1943-44 oggi c’è ancora memoria: a San Saba, infatti, la memoria del luogo è molto viva grazie a cittadini che la custodiscono e la trasmettono. Questo fatto ci dice qualcosa di importante anche sulla natura del tessuto sociale di questo come di altri quartieri. La memoria di un luogo è uno dei motivi per cui gli abitanti si riconoscono in esso, si considerano parte di un ambiente che trasmette loro dei significati. Per questo, stanno meglio lì che altrove. Nel caso di San Saba, la memoria di quei fatti storici è cruciale, è costitutiva del tessuto sociale di quel luogo. E’ importante che questo aspetto dell’abitare non venga sminuito, svilito, annullato dalle politiche e dalla retorica della finanziarizzazione dell’abitare, che vedono nella vita sociale di un quartiere solamente un insieme di potenziali transazioni immobiliari (per cui tutto il resto non conta; a questi temi è dedicato il quinto Dialogo Costituente di Roma Ricerca Roma). San Saba, occorre ricordare, è un quartiere a rischio da questo punto di vista, come tutto il centro storico di Roma, tra aste di case pubbliche e gli assalti dei B&B (si veda l’intervento di Fabrizio Fantera qui). Il riconoscimento è un legame che si instaura tra gli abitanti tra loro in relazione a un luogo. Tutto ciò non è importante solo per chi tale luogo lo abita (in questo caso gli abitanti di San Saba). Al contrario, è importante per tutti che ci sia un riconoscimento nei luoghi, che ognuno possa trovare i propri significati anche nei posti della sua vita quotidiana. San Saba è un quartiere bellissimo: per chi non lo conosce, tra il Palatino e la Piramide Cestia, con un nucleo di case popolari fatte con i criteri non punitivi dell’inizio del secolo scorso. Il riconoscersi degli abitanti in esso, nella sua storia e nella sua bellezza, non implica l’appropriarsi di un qualcosa che è di tutti. Il riconoscersi non implica la costruzione di “Gated Community”. Importante, inoltre, è dire che quelli del riconoscimento sono legami che prescindono dal fatto che un luogo sia bello. Negli ultimi anni, a Roma si è scoperto che c’è un orgoglio di vivere in posti che ai “forestieri” non evocano niente di importante. Il riconoscersi in un luogo non esclude nessuno, ma esige di essere rispettato perché è una cosa che conta nella vita delle persone. Non può essere nella disponibilità di chi valorizza per sé il patrimonio immobiliare. Le città sono di per sé luoghi abitati. Vogliamo che lo siano da persone che tali posti non li sentono come propri, non li amano e quindi non li rispettano? Un luogo i cui gli abitanti si riconoscono è un luogo in cui c’è più coesione. E a questa teniamo tutti quanti. L'articolo UN GIUSTO TRA LE NAZIONI A SAN SABA – La città, la sua storia, i suoi residenti proviene da Roma Ricerca Roma.

Foto di Paola Autore PIAZZALE OSTIENSE: CHE FARE? OLTRE LA RETORICA DELLA GRANDE BELLEZZA, PER UNA CITTA’ DEGLI ABITANTI Di Andrea Declich ll destino di piazzale Ostiense – una sua eventuale risistemazione e rifunzionalizzazione – è una questione aperta per il futuro di Roma. Circa un anno fa, il 27 febbraio 2025, Roma Ricerca Roma dedicò a questo tema uno dei suoi “Dialoghi Costituenti”, intitolato “La bellezza invisibile. Piazzale Ostiense fra Piramide Cestia e Nathan”.  CHE COSA DICONO I CITTADINI? Nonostante l’alto livello degli interventi (tutti riportati nel post che racconta l’evento) l’iniziativa non consistette solamente in un dibattito tra specialisti. Essa fu preparata coinvolgendo le realtà associative dei cittadini dei quartieri limitrofi a Piazzale Ostiense: San Saba, Aventino, Testaccio, Miani, Ostiense. La notevole partecipazione di pubblico, cioè, non fu casuale. Questi cittadini sono rimasti in contatto tra loro e hanno continuato a confrontarsi sui temi dell’incontro. Il 4 dicembre 2025 si sono visti al Mattatoio per una discussione pubblica (si veda di seguito l’invito all’iniziativa), seguendo una procedura interessante: hanno formulato in anticipo delle domande sul tema del futuro dell’area e hanno chiesto a Walter Tocci, consulente del sindaco per il progetto CaRME, di rispondere. Riportiamo, in fondo, le domande così come sono state formulate, e invitiamo a leggerle, perché sono piuttosto interessanti. Qui di seguito, per punti, elenchiamo quelle che a noi sembrano essere le preoccupazioni espresse dai cittadini in relazione alle ipotesi di risistemazione del Piazzale e delle zone limitrofe, i rischi della perdita dell’identità di abitanti e luoghi a causa della turistificazione del territorio, o peggio che gli abitanti vengano cacciati per far posto alla nuova offerta di B&B, o magari a un villaggio VIP. * E’ possibile difendere i residenti e anche la stessa idea di residenzialità? Come evitare che il progetto CaRME sia il cavallo di troia di questa evoluzione? * Se Ostiense diventa la “nuova Porta all’area archeologica Centrale”, come si eviterà che ingenti flussi di visitatori deturpino la vita sociale esistente? Per esempio: ci saranno fontanelle? Gli esercizi commerciali continueranno a servire i residenti? Ci sarà un incremento di esercizi di ristorazione e negozi di paccottiglia per turisti? Al momento, i giardini esistenti vengono usati come vespasiani… * Sarà possibile discutere di queste cose con i diretti interessati – i residenti – che subiscono le conseguenze negative?  * L’Archeotram sarà un’offerta alternativa di trasporto per turisti – pubblica e su ferro – o il nuovo capolinea diventerà attrattore di pullman?  * I parcheggi per i residenti verranno sacrificati alle esigenze dell’aumentata circolazione turistica, in particolare dei pullman, con il loro carico di inquinamento? * Sarà questo un ennesimo modo per negare la necessità di un piano pullman che porti questi mezzi al di fuori della città in luoghi collegati col trasporto su ferro? * Che senso ha, e che effetti produrrà la concentrazione di flussi turistici in un’area che dovrebbe garantire altre funzioni urbane, quali la residenza, l’offerta di servizi fondamentali quali l’istruzione universitaria?  * Il parco delle Mura Aureliane si farà, utilizzandolo come sistema per aumentare la vivibilità della zona e della città tutta, per esempio inaugurando le pur previste piste ciclabili e gli spazi pedonali?  * La mobilità pubblica – che pure vede nell’hub del ferro di Piazzale Ostiense una grande opportunità – verrà promossa? * I pedoni verranno difesi? Questi punti sono piuttosto eloquenti. Intendiamo, tuttavia, fare qualche commento, visto che – come organizzatori del primo incontro – abbiamo contribuito ad aprire il confronto sulla risistemazione di Piazzale Ostiense. LA POSTA IN GIOCO – LA RESIDENZIALITA’ Sollevammo la questione non per ribadire che la “Grande bellezza di Roma” vada tutelata e valorizzata. Sono tutti d’accordo. Siamo tutti d’accordo. Non c’è bisogno di ulteriori giaculatorie sull’argomento. Anzi, il rischio è che il tema della salvaguardia della bellezza di Roma diventi un alibi per nascondere mire sullo sfruttamento della città per finalità, alla fine, ben poco estetiche.  Sollevammo il tema della bellezza con un altro spirito e con altri obiettivi, di maggiore sostanza rispetto a un richiamo tanto frequente da essere ormai divenuto retorico. Domandavamo: come si intende far vivere i romani a contatto con questa bellezza? Si può fare in modo che questo patrimonio immenso sia compatibile con la vita sociale dei residenti e, anzi, contribuisca a migliorarla, a qualificarla in maniera significativa? Questa nostra preoccupazione emerge, come si può leggere, anche dalle domande poste dai cittadini anche se queste – inevitabilmente – si riferiscono ai problemi specifici di chi risiede nella zona di piazzale Ostiense e dei quartieri limitrofi. Nel nostro invito alla discussione parlavamo chiaramente di salvaguardare la vita nella città nel ripensare piazzale Ostiense, sfruttandone le caratteristiche e le funzioni: il piazzale è un luogo centrale rispetto a densi quartieri popolari, un hub del trasporto su ferro, vi si trovano importanti monumenti, ed è un luogo connotato da un grande valore civile e politico. Tutte queste cose – dicevamo – possono e devono stare insieme. Va capito come. Nell’invitare alla discussione – ma anche con questo post – intendevamo porre come condizione non negoziabile riconoscere il fatto che la residenzialità della zona va difesa. Qual è il problema? La trasformazione di Piazzale Ostiense, al momento è un’idea di cui si discute ma sulla quale, ancora non ci sono stati documenti progettuali o atti giuridicamente vincolanti. Almeno a nostra conoscenza. Al dibattito su Ostiense, il rappresentante dell’Assessorato all’Urbanistica, dottor Martellino, aveva detto che nell’amministrazione stavano ragionando su come lavorare sull’area e che “In questo ambito c’è già uno strumento attuativo il Piano di Assetto Ostiense del 2000 […] che merita un aggiornamento”. Aggiungeva anche che “Uno degli obiettivi del nostro lavoro è aggiornare il Piano d’Assetto […] che dovrà interagire con tutto quello che c’è intorno. Fondamentale è la riorganizzazione degli spazi pubblici del piazzale per creare relazioni fra le parti, costruire un’identità chiara del luogo, conquistare maggior spazio per realizzare nuove attività legate al lavoro, all’intrattenimento, all’ospitalità, anche realizzando un suolo artificiale per quanto possibile, una piastra sui binari su cui edificare, riorganizzare i margini dello scarabeo [termine usato per descrivere l’area della stazione Roma Lido, ndr] per una maggiore osmosi con il quartiere e per integrare attrezzature e servizi”. Quindi, è in corso una riflessione e ci sono delle potenzialità edificatorie. Queste vanno interpretate come strumenti di intervento sulla città con cui si può fare tutto e il contrario di tutto. Importante, quindi, è capire cosa fare e come farlo.  Qual è il pericolo nel caso del Piazzale Ostiense? La zona solleva grandi appetiti economici nel campo immobiliare. Il fatto che si pensi a nuove edificazioni nel nuovo piazzale non è che una conferma. Gli interventi immobiliari, come si sa, non sono per loro natura in linea con gli interessi sia di chi risiede nelle zone interessate dagli interventi che dei residenti della città in generale. D’altra parte, come messo in evidenza recentemente in seguito alle vicende di Milano (Walter Tocci, su questi temi propone un “Manifesto per non morire di rendita”; la rendita urbana è l’oggetto del quinto Dialogo Costituente di Roma Ricerca Roma), c’è chi vede l’urbanistica come al servizio degli investimenti immobiliari. Spesso non aggettivati – vengono chiamati semplicemente investimenti – per cui sembrano essere la stessa cosa di quelli per infrastrutture, per unità produttive, per la ricerca, per difendersi dal cambiamento climatico. Ma la differenza c’è, ed è fondamentale: riguarda l’impatto sulla città e sulle sue stesse prospettive di sviluppo economico. PER IL FUTURO CI VUOLE DISCONTINUITA’ E’ qui che bisogna inserire un elemento di forte discontinuità sul come si è intervenuti finora sulla città. La vicenda dei Mercati Generali (qui i link per una descrizione dell’intervento e alcuni commenti critici) – sempre in zona Ostiense – non autorizza ottimismo circa un’inversione di rotta: è chiaro che si intende l’intervento sulla città principalmente come valorizzazione di spazi a beneficio (grande beneficio, va detto) degli investitori immobiliari. Ma il problema non è solo quello dei Mercati Generali. In altre zone della città sono all’ordine del giorno interventi immobiliari a dir poco inquietanti, si pensi solo ai casi della possibile riqualificazione dello Stadio Flaminio (si veda il dossier di Carteinregolache riporta l’intervento di Caudo sul tema), o al già realizzato “Social Hub” dell’ex Dogana San Lorenzo (qui la descrizione dell’intervento e una sua lettura critica). Il caso dei Mercati Generali è controverso, per via della sua quasi trentennale storia (si veda il post di Caudo sulla vicenda e i riferimenti che propone). Resta il fatto che in quasi 30 anni di gestazione e 6 diverse amministrazioni, il risultato che si prefigura è quello di una grande valorizzazione immobiliare – con studentati di lusso, la riduzione del verde pubblico, privatizzazione degli spazi – che non porterà vantaggio alla città. E si va in questa direzione anche in altri quadranti di Roma. I salmi, come si sa, finiscono in gloria. Il dibattito sul Piazzale Ostiense è nelle sue fasi iniziali ed è bene che si metta subito sulla giusta carreggiata. Si parli chiaramente di quello che si vuole fare e perché. Si dica quello che non si vuole fare. Si coinvolgano tutti gli attori importanti nel dibattito, a partire dai cittadini e residenti. La città la fanno soprattutto loro. A latere, è utile ricordare che sono anche loro “a fare il PIL di Roma”, per usare un modo di dire con cui si giustifica la preminenza accordata, nei dibattiti sulla città, ai rappresentanti di alcune categorie economiche. E’ utile ricordare – perché questa banalità spesso viene dimenticata – che, normalmente, abitare implica vivere e il vivere implica il lavorare. I produttori (di PIL) – tutti – hanno diritto ad essere riconosciuti come tali. Sia quando lavorano sia quando usano lo spazio urbano nei momenti in cui non lavorano. Quelli che lavorano devono essere considerati tutti, anche quando si riposano, anche se non sono coinvolti nei progetti edilizi e nelle attività turistiche.  Scelte urbanistiche sbagliate danneggiano i cittadini, infliggendo loro fastidi, disorientamento, disagi, insalubrità, pericoli, carenza di servizi. Ma anche danni economici veri e propri (quanto costa avere trasporti pubblici inadeguati, oppure doversi trasferire in zone periferiche per il caro affitti?). Insomma, il tema dell’“affordability” proposto dal neo-sindaco di New York è importante anche da noi e sarebbe utile considerarlo. Se si vuole discutere – come si dovrebbe – di Piazzale Ostiense (e non solo), sarebbe utile partire difendendo la residenzialità, che significa non solamente mettere in condizioni gli attuali residenti di una zona di continuare a vivere decentemente nei luoghi dove abitano, ma anche mettere in condizioni altri – pensiamo ai giovani – di farlo. Insomma, difendere la residenzialità va inteso non come una cosa generica, un principio astratto, ma come far sì che in un dato luogo sia possibile non solamente abitare, ma anche andarci ad abitare.  La difesa della residenzialità dovrebbe essere vista come un interesse pubblico da promuovere, ben più importante di costruire nuovi stadi. Se ci sono spazi per fare nuove costruzioni e per “ricucire” quartieri, sarebbe utile, e possibile, pensare a nuove residenze a cui possano accedere persone normali. Oppure a servizi che migliorino la vita dei residenti attuali e futuri (e non rivolti ai clienti dei B&B). O, anche, ridurre o quantomeno evitare che aumentino le case destinate ad affitti brevi. A Piazzale Ostiense, si dovrebbero rendere disponibili nuove abitazioni a canoni accessibili. Pensando a facilitazioni vere, non solo a incentivi di mercato. Quando si ha a che fare con il mercato, il forse è d’obbligo, specie se la moneta cattiva della valorizzazione immobiliare tende a scacciare la moneta buona della residenzialità. Bisognerebbe pensare a interventi incisivi che rendano per i più fattibile, pratico, allettante, risiedere nelle zone trasformate. Magari riflettendo anche su formule nuove e anche azzardate, per esempio chiedere ai nuovi inquilini di impegnarsi a non diventare proprietari di un’auto, oppure non rilasciare loro permessi di sosta (nella zona di Piazzale Ostiense la cosa avrebbe senso, vista l’eccezionale offerta di servizio di trasporto pubblico su ferro e considerando la grande offerta di car-sharing per quando della macchina non se ne può fare a meno). Sono queste, certo, delle provocazioni, ma utili per dire che bisognerebbe discutere di come promuovere la residenzialità. In generale, tuttavia, bisogna dire che costruire alloggi di proprietà pubblica da affittare a canoni calmierati è un’altra di queste opzioni, e sarebbe pensabile anche all’Ostiense. A Bologna il comune ha ripreso a costruire alloggi. Non c’è qualcosa che lo vieti qui da noi. A parte una certa infatuazione mercatista, che si sostanzia in partnership pubblico privato in cui la parte pubblica sostanzialmente sta a guardare (come ci ha insegnato la lunga vicenda dei Mercati Generali, si vedano i commenti di Caudo in Consiglio comunale indicati sopra). Promuovere la residenzialità dovrebbe diventare una condizione necessaria per gli interventi di sviluppo urbano. Una priorità, non un auspicato effetto collaterale, magari promosso attraverso qualche incentivo affinché si dedichino percentuali irrisorie di costruito all’edilizia sociale. L’effetto automatico e positivo di una mano invisibile, insomma, di cui non bisogna preoccuparsi più che tanto, visto che seguirà, come l’intendenza. CHE COSA FARE A PIAZZALE OSTIENSE OGGI Certo, tutto ciò ha senso se si rifiuta l’idea che il motore della città sia la valorizzazione immobiliare o il turismo – specie se nella sua versione peggiore, cioè quello a danno dei residenti. E se si rifiuta l’idea prevalente di turismo a discapito della residenzialità, si può pensare di calibrare meglio anche gli interventi al Piazzale Ostiense che hanno rilevanza per il turismo. Facciamo qualche esempio. Benissimo l’Archeotram: sollevammo noi stessi la questione con il dibattito sul Piazzale Ostiense chiedendo a Walter Tocci il suo bell’intervento. Ma una nuova linea di tram, se mal gestita, può produrre effetti opposti a quelli desiderati. Il nuovo capolinea tramviario non diventi attrattore dei pullman turistici che si sta cercando di togliere da luoghi come il Colosseo o in altre zone del centro. Al Piazzale Ostiense ci si deve arrivare con il trasporto su ferro da ogni dove. L’Archeotram sarà ottimo per distribuire nelle zone turistiche pregiate i turisti che con il ferro sono arrivati al piazzale. Sarà, inoltre, un’opportunità di aumentare l’offerta per tutti di trasporto pubblico pulito per il centro storico. Per i pullman, si adottino i principi del piano del Grande Giubileo del 2000, quando venivano tenuti ai margini della città e ai turisti si chiedeva di usare il servizio pubblico (che veniva adeguatamente attrezzato a questo scopo anche con le note Linee J). Lo facciamo noi quando andiamo nelle grandi città del mondo come Londra, Parigi, New York. Roma lo potrebbe fare, se solo lo volesse veramente. Oggi, rispetto ad allora, abbiamo linee metropolitane potenzialmente più efficaci, specie la linea C, e altre linee su ferro sono in via di realizzazione. La tecnologia ci permette di ottimizzare l’offerta di servizi di trasporto pubblico e il loro coordinamento. Il Parco Lineare delle Mura diventi un’opportunità per conciliare la vita dei romani con il passato della città anche in quanto occasione di rigenerazione ambientale, facendolo diventare un’area verde pedonabile e ciclabile. Un intervento complesso, quindi, che richiede maggior impegno, dedizione e risorse rispetto a quanto fatto finora. Non deve essere un intervento per aumentare l’offerta per i turisti che fanno i loro veloci tour per la città, favorendo così solo l’overtourism. La Grande Bellezza può essere di beneficio per tutti. Seguire queste linee, dialogare con i cittadini ascoltando le loro esigenze di residenti non è un lusso né, tantomeno, un modo di lasciare Roma nel limbo di un mancato sviluppo. Turismo e valorizzazione immobiliare predatorie sono strade che non portano sviluppo, ma tanti soldi a pochi e disuguaglianza per i più. E, fin qui, il decantare la Grande Bellezza è stato un modo per trascurarla (si pensi al taglio dei cipressi al Mausoleo di Augusto, per fare un esempio recente…). ************* Qui di seguito, le domande poste dai comitati dei cittadini all’iniziativa del 4 dicembre 2025. L'articolo PIAZZALE OSTIENSE: CHE FARE? OLTRE LA RETORICA DELLA GRANDE BELLEZZA, PER UNA CITTA’ DEGLI ABITANTI proviene da Roma Ricerca Roma.

Dopo il caso Milano, un Manifesto per non morire di rendita  di Walter Tocci   Il caso Milano solleva temi molto più profondi di quanto raccontano le cronache. Come al solito si prende coscienza dei problemi nazionali solo dopo l’intervento della magistratura. Il diffuso conformismo, infatti, oscura le analisi eterodosse che mettono in discussione ideologie e pratiche correnti. Nella diffusa apologia dello sviluppo urbanistico milanese si è voluto oscurare la crescente potenza della valorizzazione immobiliare che travolge tutte le forme di controllo e scarica alti costi sociali e umani nella vita urbana. Questo squilibrio crea un terreno fertile per la corruzione, ma è una patologia urbana anche in assenza di comportamenti illegali. Come processo socioeconomico è stato perfezionato al massimo livello a Milano, ma riguarda anche Roma e tutte le città italiane. Il valore urbano, inteso come rendita immobiliare, era al centro del dibattito politico negli anni Sessanta. Gli storici hanno dimostrato che fu il vero movente del tentativo di colpo di stato del generale De Lorenzo contro la legge Sullo. Se ne occupava anche la cultura, dal film di Rosi Le Mani sulla città al romanzo di Calvino La Speculazione edilizia. Perfino i capitalisti la disprezzavano come fattore di arretratezza dell’economia. Contro la rendita Agnelli invocava un patto tra produttori, cioè un’alleanza tra lavoratori e capitalisti. Invece, da quando si è alleata con la finanza se ne parla meno. È invisibile perché partecipa attivamente al capitalismo contemporaneo, il quale è il regno dei rentier e dei monopoli, nonostante le favole sulla concorrenza che ci raccontano gli economisti ortodossi. Che sia diventato un fattore cruciale è dimostrato dalla grande crisi del 2008, causata proprio dai mutui subprime. Chi l’aveva previsto che il turbocapitalismo naufragasse sul sogno piccolo-borghese della casetta in proprietà? E non a caso oggi l’impero americano è guidato da un immobiliarista, e un suo sodale negli affari, l’ineffabile Witkoff, tratta su pace e guerra, tra lo sconcerto dei diplomatici di professione. Dall’invisibilità derivano dimenticanze e fraintendimenti che dominano il senso comune e alimentano politiche dannose, come dimostra il miglior libro sulla questione: B. Pizzo, Vivere o morire di rendita, Donzelli 2023. Se l’attrazione della rendita è troppo forte vengono scoraggiati gli investimenti produttivi. L’acqua va dove trova la strada. E gli effetti sono più evidenti in Italia, nella pluridecennale stagnazione della produttività, nella diminuzione del valore aggiunto e nelle crisi bancarie, causate dagli eccessivi valori immobiliari scritti in bilancio prima dell’esplosione della bolla. L’eccesso di valorizzazione immobiliare, inoltre, produce devastanti effetti sociali e culturali, che sono sotto gli occhi di tutti. A Milano la crescita degli affitti ha determinato una sostituzione di popolazione, con espulsione nell’hinterland di ceti sociali meno abbienti e attrazione di quelli ad alto reddito, come ha dimostrato Lucia Tozzi, con largo anticipo sulle attuali vicende, quando tutti celebravano i fasti ambrosiani. In tutte le grandi città ritorna una drammatica “Questione delle abitazioni”, che sembra riecheggiare il saggio di Engels sui mali della città industriale. Inoltre, gli inusitati valori immobiliari determinano una selezione negativa delle funzioni urbane. Sono scoraggiate tutte le attività di innovazione culturale e tecnologica che nella fase di incubazione non ce la fanno a sostenere gli alti costi immobiliari. Al contrario vengono attratte le ricchezze originate dai monopoli di vario tipo: gruppi finanziari (basti pensare ai capitali del Qatar), airbnb, public utilities, cordate professionali, concentrazioni dei media, ecc. La rendita chiama altra rendita e scoraggia l’ingegno, smentendo il modaiolo bla-bla sulla città creativa. Ora sembrano prenderne coscienza anche gli editorialisti del Corriere della Sera, come scrive Dario Di Vico: “La rendita sta vincendo, e questa per Milano, storica città della crescita, è la vera ferita. Un modernità che umiliasse il merito non l’avevamo prevista”. L’economia classica di Ricardo era una scienza morale, proprio come l’urbanistica, e attribuiva all’imprenditore il merito del profitto mentre stigmatizzava i guadagni immeritati dei rentiers. Oggi si parla tanto di meritocrazia, eppure si dimentica che la valorizzazione non è merito dell’immobiliarista, poiché dipende in gran parte dal prestigio, dalla qualità e dalle infrastrutture del contesto urbano, cioè viene alimentata dall’azione dei cittadini e dalle iniziative dell’amministrazione pubblica. Al merito dell’operatore si può attribuire solo il profitto di impresa nel processo di costruzione. Se un profitto vale 20, la rendita vale 100, nonostante il primo sia frutto di una impegnativa attività industriale mentre la seconda richieda solo l’attesa di un guadagno immeritato. Con la legge Berlusconi, purtroppo ratificata anche dalle amministrazioni di sinistra, è diventato normale parlare di “premio di cubatura”. Eppure, non dovrebbe essere premiata una valorizzazione già molto più alta del plusvalore di qualsiasi investimento produttivo. La trasformazione dei tessuti non dovrebbe risolversi nel gioco ristretto tra legislatore e proprietario, a prescindere da qualsiasi considerazione sul contesto urbano. Semmai il “premio” dovrebbe essere destinato ai cittadini, riservando i terreni ancora liberi ai servizi pubblici e al verde, spesso carenti proprio nelle città costruite male. E non suscita alcuna indignazione la bassissima quota di questa valorizzazione che ritorna all’interesse pubblico. In una delle più grandi operazioni urbanistiche romane, nell’area di Bufalotta, si è calcolato che l’operatore ha ottenuto una rendita del 106% rispetto ai costi di costruzione e ha versato al Comune solo il 6% della valorizzazione. Cioè l’onere per il proprietario è stato circa quattro volte più basso delle tasse che paga un operaio. L’Italia è un paradiso fiscale per l’immobiliare. In Europa gli oneri arrivano al 30%, come non si è mai stancato di dimostrare il compianto Roberto Camagni, uno dei pochi economisti ad occuparsi di rendita. La legge Bucalossi, inoltre, aggiunge effetti distorsivi calcolando gli oneri non rispetto alla valorizzazione, ma ai costi di costruzione, con il risultato che nei quartieri più ricchi, in percentuale sul valore, gli oneri sono più bassi che in periferia o addirittura sono annullati con l’alibi delle urbanizzazioni esistenti. Si arriva a turlupinare l’opinione pubblica offrendo nei piani urbanistici un’opera pubblica aggiuntiva in cambio di ulteriori aumenti di cubatura. La scuola o il parco in più sono finanziati dagli stessi bassi oneri al 6%, per rimanere all’esempio precedente, mentre il proprietario incamera oltre il 100% di valorizzazione anche sull’aumento di cubatura. È un altro regalo per lui, ma viene presentato come una generosa offerta ai cittadini. D’altronde, c’è anche un’evidente asimmetria informativa. I Comuni non hanno strutture e competenze per valutare gli effetti economici di ciò che autorizzano, non sono in grado di confutare il business plan dell’immobiliarista, non dispongono di osservatori efficaci della valorizzazione urbana. La stessa legislazione non indica chiari criteri e parametri di convenienza pubblica nella contrattazione con i privati. Al contrario, negli appalti di infrastrutture c’è un imponente corpus normativo mirato a ridurre i costi per il pubblico e a impedire illeciti arricchimenti del costruttore. Le norme sono severe con il profitto d’impresa e lascive con la rendita di posizione. Tutti questi processi favoriscono la ricchezza proprietaria e aumentano la povertà pubblica. Al contrario se una quota ben maggiore della rendita fosse incamerata dal pubblico e reinvestita nelle infrastrutture la città sarebbe nel contempo più giusta e più produttiva. La così detta “urbanistica riformista” ha studiato i processi di valorizzazione al fine di perequare le rendite differenziali nel piano urbanistico. Nell’economia di carta e di mattone, però, il valore viene estratto dal suolo e innalzato nelle eteree transazioni finanziarie. Emerge, quindi, una nuova forma di rendita pura, la quale, a differenza di quella differenziale, non solo incide sul piano urbanistico, ma determina soprattutto gli effetti macroeconomici e macrosociali di cui sopra. Da come si ripartisce il valore urbano, quindi, dipendono questioni cruciali: se le risorse vanno verso usi parassitari oppure produttivi, se il valore della città viene appropriato da pochi oppure aumenta la qualità della vita e l’inclusione sociale. Per non morire di rendita occorre una svolta nelle politiche urbane. Ma prima ancora è necessaria una mobilitazione culturale per ribaltare almeno un trentennio di narrazioni dominanti, luoghi comuni, ideologie parassitarie, pratiche pubbliche e private ormai insostenibili. Ci sono in Italia tante persone e associazioni disponibili a cambiare lo stato di cose: chi ha sempre criticato lo sviluppo estrattivo di risorse, chi pratica quotidianamente la cura di parti di città, studiosi consapevoli degli impatti negativi dei processi attuali, enti preposti alla tutela dei beni comuni, tecnici e imprenditori che riflettono criticamente sul passato e cercano di voltare pagina. E’ arrivato il momento di fare forza comune, senza settarismi, superando anche le diversità particolari, cercando un filo comune per restituire alla città il valore creato dai cittadini. Ci vorrebbero persone e associazioni capaci di prendere l’iniziativa, mobilitare altre risorse e allargare il movimento. Quelli della mia generazione possono dare una mano, ma a guidare devono essere le nuove generazioni. Perché sono soprattutto loro a sentire gli effetti nella propria vita quotidiana e professionale: nella affannosa ricerca di un’abitazione, nella difficoltà di trovare un immobile per avviare un’opera innovativa, nella ricerca di fondi per ricerche eterodosse, nella faticosa interlocuzione con le burocrazie amministrative e politiche. In mezzo a tanti fenomeni negativi, se si osservano le città italiane con animo curioso si vedono tante esperienze emblematiche di una nuova cultura urbana, nel recupero sociale di aree dismesse, nelle pratiche di riconversione ecologica, nella produzione di nuovi beni culturali, nella promozione del mutualismo sociale, ecc. Tra gli organizzatori si nota una nuova alleanza tra ricercatori sociali e attivisti urbani. Per merito loro l’azione collettiva ha preso le sembianze di una progettualità urbana ad alto grado di condivisione, ben lontana dalla partecipazione assembleare e rivendicativa della mia generazione. Da questa alleanza tra cultura d’avanguardia e impegno collettivo oggi scorga un’inedita energia politica, che surroga l’assenza dei partiti nel territorio. Finora tale energia è rimasta confinata nel locale, ma rischia di essere travolta dai padroni della rendita se non prende la parola a livello cittadino e nazionale. Spero che almeno alcuni di questi ricercatori e attivisti prendano l’iniziativa di una mobilitazione generale. Sulla base di un Manifesto “Per non morire di rendita”, da sottoporre all’approfondimento in appositi Forum nelle città, allargando l’analisi e la proposta ai diversi casi italiani, per poi confluire in un appuntamento nazionale che scoperchi la realtà davanti all’opinione pubblica e chiami la politica alle sue responsabilità. Nonostante la gravità di tanti fenomeni di crisi urbana, le nostre città dispongono delle energie morali e sociali indispensabili per la loro rinascita.     Il testo è tratto dall’intervento al Congresso INU di Roma del 23 maggio 2025, Elogio dell’Urbanistica, ora pubblicato in: Città Bene Comune della Casa della Cultura di Milano. (foto di Italo Insolera, Roma Monte Mario, 1971) L'articolo Un Manifesto per non morire di rendita proviene da Roma Ricerca Roma.

Ombre sulla città: Milano e l’urbanistica  di Barbara Pizzo e Alessandra Valentinelli, RomaRicercaRoma La più recente fase dell’inchiesta giudiziaria che ha portato alla redazione del “Salva Milano”, tra i decreti più controversi del Governo Meloni, ha concentrato di nuovo l’attenzione pubblica sull’urbanistica e il governo delle trasformazioni urbane, un tema di solito poco frequentato, se non addirittura estraneo alla maggioranza della popolazione, nonostante i suoi effetti e i suoi impatti riguardino tutti. Ci sono due aspetti in particolare che pensiamo valga la pena discutere allontanandoci dal fragore mediatico. Il primo riguarda il modo di pensare il governo del territorio da parte di chi è chiamato specificamente ad occuparsene. Il secondo riguarda il territorio, il suo presente e il suo futuro. Riferendosi all’elusione “sistematica” del Piano regolatore di Milano, Giuseppe Marinoni, presidente della Commissione Paesaggio, parlava di “Piano Ombra” caratterizzato da “alte parcelle”. Le indagini, che pure lo riguardano (nei suoi confronti è stata richiesta la custodia cautelare) e che a marzo scorso hanno già portato ad alcuni arresti, dicono del ricorso a modalità di “semplificazione” (per lo snellimento delle procedure) delle trasformazioni urbane in cui l’intervento di singoli decisori risulta particolarmente orientato all’esercizio di quella discrezionalità che invece solo marginalmente dovrebbe caratterizzare i sistemi di regolazione, quali, appunto, quelli urbanistici. Nella nuova tornata di avvisi di metà luglio sono 74 le persone a vario titolo indagate. Tra esse spiccano l’Assessore alla “Rigenerazione” Giancarlo Tancredi, Manfredi Catella, protagonista con il suo gruppo COIMA di alcune fra le più glam delle operazioni immobiliari locali, gli scambi non proprio eleganti tra il Sindaco Sala e l’architetto Stefano Boeri. In particolare, l’indagine evidenzia dinamiche relative alle procedure autorizzative che hanno attirato l’attenzione degli inquirenti per modalità quantomeno disinvolte nell’uso degli strumenti urbanistici. Ciò che emerge è la reiterazione di tali modalità le quali, nei fatti, rendono ambigui ruoli che invece dovrebbero essere chiari e distinti: non sono solo, né tanto, le “laute parcelle per le consulenze” che preoccupano, ma il fatto che divenga consulente chi in realtà dovrebbe controllare, supervisionare, governare, ricordandoci che il tema del “conflitto di interessi”, che può assumere moltissime forme, resta un nodo cruciale, a tutti i livelli e in tutti i settori pubblici, purtroppo incredibilmente sottostimato. A colpire tuttavia, nel vortice di dichiarazioni di maggioranza e opposizione, è la pressoché unanime preoccupazione che le notizie di reato possano fermare la città: “Così si ferma Milano”, “Non si può fermare la città” sono affermazioni ripetute e rilanciate dai media, che suonano tra il terrorizzante e il minaccioso. Allora (ci) chiediamo: ma davvero la Milano che si pensa motore dello sviluppo nazionale potrebbe fermarsi per un blocco dei cantieri? Siamo certi sia la finanza del mattone a costituire la ricchezza della città? Il tema non è semmai quello tutto politico, sollevato dal consigliere Enrico Fedrighini il 17 luglio, del “controllo pubblico per interesse pubblico” delle trasformazioni urbane? Fra le rendite assicurate dai palazzi in costruzione e l’economia meneghina, le differenze non sono sottili. Il capoluogo lombardo è sede di tre prestigiose università, delle principali banche e società informatiche nazionali, della metà delle multinazionali presenti in Italia. È “capitale del design”, dei brevetti in campo energetico e biotecnologico. Milano “è” la Borsa, e detiene i primati per occupazione, concentrazione di imprese e turismo d’affari con un PIL procapite doppio della media italiana. In tale quadro stride il numero di domande in lista d’attesa per l’assegnazione degli appena 600 alloggi popolari che, dai conteggi Sicet pubblicati da Zita Dazzi su Repubblica, ogni anno tornano disponibili: 17.000 famiglie che si sommano ai 4.500 nuclei che hanno già comprato casa negli edifici sequestrati dalla magistratura, o comunque congelati dallo stallo degli uffici comunali sui permessi. Dagli arresti in primavera cui si deve anche il ritiro del discusso “Salva Milano”, non sono mancate le riflessioni sulla bontà di una rigenerazione che espelle residenti: con quotazioni crescenti che oscillano tra 5.000 e oltre 25.000 €/mq per gli appartamenti più lussuosi, “non si trova casa”, denuncia a ogni articolo Lucia Tozzi; “non si trovano tranvieri”, dicono allarmati i milanesi. Del resto se, nonostante i 17 milioni di metri cubi di licenze residenziali rilasciate in 10 anni, Nomisma stima 80.000 immobili sfitti, il 10% del totale, i dati indicano una politica che risponde non alla domanda abitativa ma ai costruttori: “dumping urbanistico” l’ha definita il Presidente dell’INU Michele Talia, ottenuta dimezzando gli oneri a standard e servizi, con scomputi e deroghe che, solo negli ultimi anni secondo la Corte dei Conti ripresa da Barbacetto sul Foglio, hanno prodotto perdite secche per le casse di Palazzo Marino di oltre 100 milioni di euro. Il giro d’affari emerso dalle odierne inchieste è pervasivo quanto la sua retorica; cattura valore dall’esistente, creando “eventi” o aree “strategiche”: nei lotti vuoti del centro, negli ex scali ferroviari, nelle opere per i Giochi invernali del 2026 (già futuro studentato da 1.400 posti), allo Stadio di San Siro (di proprietà del Comune) a rischio demolizione per far posto ad un nuovo impianto (privato) dotato di attività commerciali e terziarie, con il progetto “Milano 2050” per nove “centralità” periferiche collegate alla rete metropolitana, oggetto per la procura di “un’operazione di speculazione intensiva” da 12 miliardi. Chi ci guadagna in questa corsa al mattone? Con inquinanti fuori soglia, verde e servizi in perenne affanno, in disarmo persino Argelati e Lido, le piscine comunali vanto di una città un tempo civile, il Rapporto 2025 di Assolombarda titola implacabile: “Milano perde talenti” per la mancanza di qualità urbana, dissipando un capitale umano la cui coorte giovanile alimenta sempre più i 600.000 coetanei, emigrati all’estero negli ultimi 10 anni. Argelati e Lido riflettono bene il cedimento del pubblico ai privati che Nadia Urbinati imputa alle istituzioni “disfunzionali”. Apprezzate piscine all’aperto, attive nei tre mesi della peggior afa estiva, hanno significato per generazioni di milanesi isole di divertimento, refrigerio e sport a tariffe accessibili. L’Argelati era stata la prima inaugurata nel 1915, poi ampliata nel 1956, seguita dal Lido nel 1930 con un’unica vasca da 6.500 mq balneabili; cartoline di una Milano se non popolare, svagata, accoglievano l’una 30.000, l’altra sino a 50.000 bagnanti a stagione. Così quando la Giunta Sala, tra il 2019 e il 2022, ne ha disposto la chiusura, ha toccato un nervo sensibile del culto ambrosiano, memore degli investimenti sociali nelle vecchie periferie. Ne spiega le implicazioni Antonio Longo, cui va il merito della petizione contro il “Salva Milano” lanciata con altri colleghi del Politecnico. Il suo report sulla “operazione” piscine evidenzia l’insufficienza di risorse comunali da spendere in lavori straordinari, 15 milioni che hanno indotto il Lido all’agonia, poi la sua concessione al privato per 25 milioni e 42 anni di gestione svincolata dal mantenimento del centro balneare: una rinuncia a preservare bene storico e benefici collettivi della funzione anche e non secondariamente climatica che, per Argelati, ancora in attesa di offerte valide, suona come la condanna alla fatiscenza. Sorte analoga alle piscine ha travolto la pista verde del Trotto: anch’esso abbandonato per scarsità di fondi di manutenzione, lo spazio pubblico adiacente lo stadio è stato reso edificabile e, nel 2023, venduto agli sviluppatori di Hines. A Milano, e non solo, la si chiama densificazione e la si giustifica con la “resilienza ambientale” che deriverebbe dal non consumare suolo, ma non si soddisfa nessun equilibrio ecologico se poi si sacrificano i terreni permeabili superstiti nel tessuto costruito, peraltro contravvenendo il Regolamento europeo sul ripristino della Natura, approvato appunto per difenderli. Ci chiediamo dunque: fermare un certo modo di portare avanti lo sviluppo urbano, che estrae valore molto più di quanto non ne produca, che è troppo spesso solo “rendita che produce altra rendita” (Pizzo 2023) e che determina una città sempre più iniqua e diseguale, davvero significa “fermare la città”? E se sì, allora su cosa si basa la sua struttura socioeconomica e in cosa consiste il suo “modello di sviluppo”? Possibile che una città come Milano abbia come sola freccia al proprio arco, l’economia della rendita? Se, invece, questo tipo di economia che intreccia mattoni e finanza, è l’unico modo in cui si pensa sia possibile fare “tutto il resto”, quello che tiene assieme tutto, allora a maggior ragione, dobbiamo (finalmente) riprendere a discutere seriamente di rendita urbana (che “non è più quella di una volta” – Pizzo cit.), e (finalmente) mettere in relazione finanziarizzazione e teoria della rendita per capire esattamente come e a cosa serve, cosa produce nei vari specifici contesti (a cosa si intreccia, come è usata, cosa produce) – e valutarla conseguentemente. Lo scorso 21 luglio in Aula, il Sindaco ha rivendicato le proprie azioni e chiesto sostegno in cambio del rinvio a settembre del nodo più controverso, il Meazza. Tancredi invece si è dimesso; forse non era il momento per annunciare pure un cambio di passo, a partire da quella Commissione Paesaggio nelle cui dubbie mani sono state accentrate le scelte di trasformazione. Frutto avvelenato dell’ansia di semplificare le procedure, la Commissione ha sottratto margini di verifica all’amministrazione e prerogative al Consiglio, indebolendo l’istituzione nella contrattazione coi privati che era supposta vigilare. La semplificazione ha inoltre agito in concorso con il “dumping” sugli oneri di urbanizzazione, compressi al 5% del valore del volume edificabile contro il 20-30% che le città europee in media incassano per la gestione urbana, redistribuendoli in incrementi e conservazione del patrimonio pubblico, per garantire disponibilità ed efficienza dei servizi collettivi, il diritto all’abitare, la tutela della salute, il contrasto della vulnerabilità al clima. Colluse o indifferenti, a Milano le pratiche edilizie sono al contrario progredite senza il “peso” di un confronto con il carico di nuovi abitanti, l’impatto sulla mobilità, vincoli o salvaguardie ambientali: si è così disatteso il mandato di governo urbanistico che, il 24 luglio bocciando il ricorso contro i sigilli alle Torri “Lac” di Baggio, la Cassazione ha affermato di ritenere imperativo. Bisogna dunque ancora chiedersi: mettere in discussione e sperabilmente provare a modificare un certo modo (solo “ambrosiano”?) di fare urbanistica cosa significa esattamente? Ossia: cosa intendiamo con “fermare la città”? Se significasse fermare o rallentare un modello di sviluppo basato sulla crescita dissennata, un consumo di risorse insostenibile, un’idea di città come luogo del privilegio e dell’esclusione, piuttosto che come diritto e inclusione, allora forse si dovrebbe prendere sul serio la possibilità che una tale macchina vada fermata. Se è così, con la vicenda milanese (ma solo perché è emersa per prima) ci è data davvero l‘occasione di “fermarci”, allontanarci dagli interessi piccoli e grandi, ma immediati, dal “basso cabotaggio”, dalle idee per le città dal respiro breve e dalle prospettive anguste, e provare a chiederci: ma cosa stiamo facendo, per chi? È questa la città che desideriamo? Ed è una città vivibile? Da urbaniste, formate in un tempo in cui non si parlava d’altro che di “crisi” dell’urbanistica, della sua debolezza crescente e quasi-inutilità, ci sorprende che ora tutti i guasti messi in luce da questa inchiesta milanese siano ricondotti a quella disciplina che “improvvisamente” avrebbe invece un così grande potere; ci preoccupa l‘ulteriore delegittimazione e svilimento di una pratica nobile, socialmente rilevante, che questo ennesimo scandalo potrà produrre (e di nuovo a favore di chi vorrebbe “meno urbanistica”). Milano dimostra come una visione subalterna alle logiche della rendita e della finanza immobiliare riduca la città a congerie di eventi, opere e architetture che, per quanto possano incantare con la loro bellezza, rispondono a mire speculative in grado di logorare i luoghi, i modi e le relazioni da cui dipende la qualità della vita urbana. Perciò chiariamo che la soluzione a tutto questo non è “meno urbanistica”, e forse neppure “più urbanistica”, ma certamente un’urbanistica diversa da quella attualmente praticata, che purtroppo anche molti esponenti del così detto “riformismo” hanno più o meno direttamente ed esplicitamente contribuito ad affermare.     Per approfondimenti, si rimanda al testo di Barbara Pizzo Vivere o morire di rendita, Donzelli 2023, e al recente “Dialogo” promosso dalla SIU, tenutasi proprio a Milano il 18 e 19 giugno, intitolato “Mercato e regolazione. Processi di finanziarizzazione e rendita” tra Barbara Pizzo, Sapienza Università di Roma e Tuna Tasan Kok, dell’Università di Amsterdam, che sarà pubblicato a breve in forma di podcast sul sito della SIU; si vedano inoltre, su queste pagine, il Manifesto di Walter Tocci, tratto dal suo intervento al Congresso INU di maggio 2025 “Elogio dell’Urbanistica” e l’appello contro il Decreto “Salva Milano”   (immagine: Milano Murata di AleXandro Palombo, Milano Galleria di Arte Moderna, 21 lug.2025) L'articolo Ombre sulla città, Milano e l’urbanistica proviene da Roma Ricerca Roma.