Ex Mercati Generali, parabola esemplare dell’urbanistica della CapitaleFoto AMBM 28 2 2026
Il Dossier di Carteinregola sulla vicenda degli ex Mercati Generali
La destinazione degli ex Mercati generali sull’Ostiense, VIII municipio, da
mesi è uno dei fronti più caldi dei conflitti che vedono contrapposti cittadini
e realtà territoriali e Amministrazione capitolina. Una trasformazione di un
pezzo di città pubblica cominciata più di vent’anni fa e mai conclusa, su cui
incombe un progetto nel quale la stragrande maggioranza delle funzioni sono
destinate al profitto, con ben pochi vantaggi pubblici e una concessione a
privati per 60 anni. Carteinregola si schiera dalla parte di chi chiede a gran
voce di fermare l’operazione e di ripensare a un progetto di autentico
interesse pubblico, insieme alla cittadinanza.
SOMMARIO
* Dal Progetto Urbano Ostiense-Marconi alla prima convenzione con il privato
* Le ripetute richieste di modifica da parte del Concessionario
* Arriva lo Stop dell’ANAC
* La linea politica della Giunta Gualtieri e la nuova proposta di adeguamento
del vecchio concessionario
* Perché riteniamo che la nuova proposta di adeguamento del concessionario non
rispetti le condizioni del bando e soprattutto non sia di interesse pubblico
* Le Manifestazioni, le conferenze urbanistiche civiche e la Diffida al Comune
* Le domande di Carteinregola
La concessione riguarda un’estesa area di proprietà comunale – 8,5 ettari – nel
cuore della città, a pochi passi da Piramide e dalla stazione Roma-Lido, un
progetto che si trascina da 27 anni – tanti sono trascorsi dalla prima
delibera di Consiglio comunale – passando attraverso 5 consigliature: Sindaco
Veltroni (centrosinistra), Sindaco Alemanno (centrodestra), Sindaco Marino
(centrosinistra), Sindaca Raggi (Movimento Cinque Stelle), Sindaco Gualtieri
(centrosinistra).
DAL PROGETTO URBANO OSTIENSE-MARCONI ALLA PRIMA CONVENZIONE CON IL PRIVATO
Nel 1999 il Consiglio Comunale approva il Progetto Urbano Ostiense Marconi che
prevede di trasformare lo storico complesso mercatale – poi spostato a Guidonia
nel 2002 – destinandolo a “servizi pubblici, verde, attrezzature ed
infrastrutture” con “l’inserimento di funzioni urbane universitarie”, per poi
virare, dopo la rinuncia della vicina Università Roma Tre, su “ un nuovo centro
di aggregazione giovanile, nel quale, a fianco di attività formative e
culturali” sia“proposta un’ampia gamma di attività ricreative e di
intrattenimento, con l’obiettivo di creare luoghi di incontro per la comunità”.
Con quella prospettiva si istituisce una nuova sottozona urbanistica del Piano
Regolatore “M7- area degli Ex Mercati Generali”[i], destinata a servizi
generali e locali sia pubblici che privati.
Nel 2003 è pubblicato il bando di gara[ii], che si conclude con l’assegnazione
della concessione al Raggruppamento Temporaneo di Impresa (RTI) guidato da
Lamaro Appalti S.p.A. (in seguito la RTI si trasformerà in Sviluppo Centro
Ostiense S.r.l., ), nel 2006 è stipulata la convenzione[iii], che prevede “l’
obbligo di concludere i lavori entro dicembre 2015”[iv]– , obbligo mai
rispettato, dato che “a oggi risulta realizzato solo il 25,7% dell’opera”- e un
canone annuo per il Comune di 165.000 euro – mai versati, dato che sarebbe
scattato “al completamento del 30% dei lavori”[v].
LE RIPETUTE RICHIESTE DI MODIFICA DA PARTE DEL CONCESSIONARIO
ex mercati progetto 5 10 2005 da archilovers
Comincia così una lunga storia, fatta di ripetute richieste di modifiche e
integrazioni avanzate dal concessionario, con aumento dell’importo
dell’intervento, spostamento dei termini di conclusione dei lavori,
ridistribuzione delle volumetrie e cambi di destinazione, a fronte di una
progressiva riduzione dei vantaggi pubblici e dei servizi per la cittadinanza.
A scorrere la cronologia della vicenda[vi] e a leggere gli atti
amministrativi che si sono susseguiti, colpisce che ogni nuova proposta del
concessionario sia stata accettata dalle diverse Amministrazioni con
motivazioni che facevano proprie quelle del privato, in particolare quelle
riguardanti la remuneratività dell’intervento.
Nel 2009 è approvato il progetto definitivo[vii], ma poco dopo il
Concessionario “chiede l’affidamento in proprio favore dei lavori relativi
all’edificio “E”[viii], prima escluso dall’intervento[ix], che viene inserito
nel 2010 con una “Variante innovativa”, che l’amministrazione approva il 2
agosto 2012 in cambio di “nuovi oneri assunti dal Concessionario per la
progettazione ed esecuzione dei lavori di riqualificazione dell’edificio “E” e
degli interventi sulla viabilità esterna”.
“Per garantire il riequilibrio del piano economico-finanziario…vista
l’impossibilità di un aumento della S.U.L. e delle volumetrie previste dal
P.R.U. Ostiense-Marconi” si effettua “una rimodulazione delle funzioni previste
all’interno di alcuni edifici…e una revisione dei limiti quantitativi
percentuali delle funzioni fissati nel 2003”, considerati “adeguamenti
funzionali” che “appaiono indispensabili per far fronte ai mutamenti urbani e
alle trasformazioni sociali ed economiche medio tempore intervenuti, poiché in
caso contrario, consistenti spazi del complesso rischierebbero di essere
sottoutilizzati, compromettendo pesantemente la redditività dell’investimento
sorretta esclusivamente dai risultati della gestione”[x].
La nuova convenzione integrativa “modifica parzialmente l’oggetto delle opere
da eseguire, elevandone l’importo, modificandone le tempistiche, spostando il
decorrere della durata della concessione dalla stipula della variante
(2.8.2012) mentre le opere, come modificate, dovrebbero essere completate e
messe in funzione entro il dicembre 2015“. I “servizi per la cultura e il tempo
libero” che da Bando e Delibera di Consiglio comunale dovevano essere non
inferiori al 35% della superficie, scendono al 27,69%[xi] e lì restano in tutti
gli atti successivi, fino a oggi.
Rendering da slide progetto 2015
Ma tali modifiche non bastano: a settembre 2013 il Concessionario presenta
una nuova istanza all’Amministrazione che a suo dire risponde alla “necessità
di rimodulare le destinazioni funzionali al fine di ristabilire l’equilibrio
economico-finanziario del progetto; l’istanza è motivata dalle mutate condizioni
di mercato sia in senso ampio e generale sia specifiche in relazione al contesto
territoriale”[xii]. La rimodulazione prevede una riduzione dei“servizi per la
ristorazione” e dei “servizi per il terziario”, a fronte di un incremento della
destinazione commerciale, dal previsto “massimo 35%” a più del 45% della
superficie[xiii]; è inserita anche una percentuale destinata a “residenze
universitarie” del 5,85%, a prezzi calmierati[xiv].
Tale “Proposta di adeguamento” del progetto del concessionario, approvata dalla
Giunta Marino[xv] però non prosegue l’iter, e la pratica viene ereditata dal
Commissario Tronca – che riconosce la legittimità dell’atto e i profili di
interesse pubblico, ma che rimanda l’approvazione ai nuovi amministratori che
saranno eletti pochi giorni dopo – e quindi dalla successiva Giunta Raggi, che,
a parte l’aggiornamento del Piano Economico Finanziario, lascia immutate le
destinazioni previste e nel settembre 2017 approva il progetto definitivo della
Seconda Variante, autorizzando la stipula di una seconda convenzione
integrativa[xvi].
Stipula che non avverrà mai, per cause non esplicitate negli atti ufficiali, ma
di cui si trovano cenni nella Deliberazione del 2022 dell’ANAC [xvii], nella
quale l’Autorità Nazionale Anticorruzione riferisce:“Gli atti approvativi della
seconda variante hanno dato luogo ad una serie di vicende giudiziarie, anche di
rilievo penale (…) sono emerse concrete criticità nei rapporti tra la
concessionaria e la subconcessionaria”[xviii]
ARRIVA LO STOP DELL’ANAC
L’ANAC comincia a occuparsi della vicenda degli ex Mercati Generali nel gennaio
2022, e nel successivo settembre invia al Comune di Roma una Deliberazione
contenente numerosi rilievi riguardanti “le criticità emerse dall’istruttoria”
invitando il Comune a “comunicare le determinazioni assunte in proposito”. Nel
dettagliato documento si fa presente, oltre al“grave ritardo nella esecuzione
dell’opera”, la “illegittimità della seconda variante”, vista la notevole
divergenza del progetto con quanto era stato previsto dal bando del 2003
[xix], che renderebbe necessaria una nuova gara di evidenza pubblica. Per
ANAC “le motivazioni a base della variante appaiono plasticamente tese a
soddisfare esigenze del concessionario, consistenti nel recupero
dell’investimento mediante la successiva gestione dell’opera. Tuttavia, tali
mutate esigenze si riferiscono ad una diversa valutazione delle condizioni di
mercato, che avrebbero consentito al concessionario il recupero
dell’investimento (che è rischio assunto dal concessionario). Pertanto risulta
inammissibile e illegittima una variante che modifichi in modo sostanziale
l’opera originaria, dovendo in tal caso procedersi ad un nuovo affidamento (…)”
. E, sottolinea l’Autorità, “il mutamento delle condizioni di mercato,
soprattutto tenuto conto della durata mediamente lunga di una concessione, è
elemento fisiologico del rapporto che non giustifica ex se una modifica della
concessione” [xx], tanto più che, come evidenziato nell’articolo 4 della
convenzione in essere dal 2003[xxi], tali modifiche potevano essere introdotte
solo “…in presenza di circostanze di fatto di diritto imprevedibili non presenti
nell’ambito dell’offerta nell’ambito della fase di aggiudicazione della
Concessione, comunque tali da determinare in ambo i casi variazioni degli
elementi descritti ed inclusi nel Piano Economico e Finanziario asseverato e
presentato in sede di gara”.
Conclude ANAC [xxii]che la seconda variante “non risponde a nessuna esigenza
del concedente e non è stata ricondotta a nessuna delle tassative ipotesi
previste dalla normativa di riferimento” e invita il Comune a comunicare “le
proprie determinazioni in merito alle criticità rilevate”, entro il termine
del 5 maggio 2023.
LA LINEA POLITICA DELLA GIUNTA GUALTIERI E LA NUOVA PROPOSTA DI ADEGUAMENTO DEL
VECCHIO CONCESSIONARIO
La Giunta Gualtieri, a cui va riconosciuto il trovarsi in una – scomoda –
posizione determinata dall’eredità delle scelte delle amministrazioni
precedenti, avrebbe avuto la possibilità di riprendere in mano la situazione e,
ripartendo dai rilievi dell’ANAC, di riportare al centro dell’intervento
l’obiettivo che aveva “dato il la” all’operazione: la riqualificazione di un
pezzo di città pubblica, che all’interesse pubblico e ai bisogni dei cittadini
avrebbe dovuto principalmente rispondere.
Rendering dal sito di Roma Capitale 2025
Invece l’Amministrazione Gualtieri ha preferito rimanere nel solco tracciato in
precedenza, lasciando al soggetto privato il compito di rinunciare alla “seconda
variante innovativa” e a presentare una Proposta di revisione della concessione,
di cui prende atto, limitandosi a revocare il progetto approvato dalle
precedenti giunte in quanto “non è più di interesse per
l’Amministrazione”[xxiii].
Con la nuova proposta progettuale preliminare presentata il 13 dicembre 2022 il
concessionario manifesta l’intenzione di “realizzare un Campus studentesco
capace di soddisfare il crescente fabbisogno di residenze universitarie e di
creare un nuovo polo cittadino dedicato ai giovani studenti preservando gli
spazi e le funzioni destinate a cultura e tempo libero senza modificare le
funzioni e le dotazioni e attrezzature pubbliche precedentemente previste” . Con
la Delibera di Giunta n. 155 del 5 maggio 2023[xxiv] la Giunta dichiara le
motivazioni dell’archiviazione del vecchio progetto e dell’ingresso del nuovo,
oltre alla risposta ai rilievi dell’ANAC, con le sempiterne motivazioni
dell’interesse del Concessionario, che avrebbe la necessità di ridurre “i
servizi per il commercio” il cui incremento adesso è considerato “non
irrilevante – cioè “eccedente” – rispetto ai limiti quantitativi previsti in
fase di gara”. Ma soprattutto – considera la Giunta – “anche in ragione della
pandemia da COVID-19 e del conflitto in corso in Ucraina si registra una
flessione dell’interesse al commercio fisico ed in particolare alle grandi
strutture di vendita” a cui aggiunge l’interesse a “scongiurare situazioni che
potrebbero andare a detrimento degli esercizi commerciali di quartiere già
provati dalle conseguenze dei citati eventi straordinari”(esercizi di quartiere
di cui fino ad allora nessuno si era interessato).
Specchietto riassuntivo destinazioni a cura di Carteinregola
Ma soprattutto è piuttosto indicativo della linea della Giunta Gualtieri
rispetto agli ex Mercati Generali il passaggio della citata Delibera dove si
indica quali sono gli aspetti nei quali la Giunta considera che sia
“potenzialmente ravvisabile” il pubblico interesse, “inteso come l’interesse
proprio della pluralità e collettività di individui che costituiscono la
comunità dei cittadini romani”. Sono un elenco di 4: al primo posto
“l’opportunità di garantire un’imponente riqualificazione urbana nell’area degli
Ex Mercati Generali sulla via Ostiense in grado di costituire una nuova
centralità della città con potenziali ritorni di immagine, incremento dei
turismo a livello cittadino in un contesto che presenta molte criticità”, a cui
segue “la realizzazione di nuovi edifici e la ristrutturazione di quelli
esistenti, parte dei quali destinati a funzioni pubbliche e già acquisiti nella
disponibilità dell’amministrazione comunale e sui quali la concessionaria
garantirà la manutenzione straordinaria per l’intera durata della concessione”;
quindi “la potenziale creazione di un significativo indotto occupazionale”,
chiudendo con la possibilità “di realizzare gli interventi …in termini più
rapidi di quelli che occorrerebbero nel caso se si decidesse di azzerare la
procedura fin qui posta in essere e dare avvio ad un nuovo procedimento di
affidamento”. A questo si aggiunge più oltre la considerazione dell’
“ulteriore difficoltà di reperire le risorse necessarie al ristoro delle ingenti
spese fin qui sostenute dall’attuale concessionario”.
“Potenziali ritorni di immagine”, “incremento dei turismo”, “difficoltà a
reperire le risorse per rimborsare le spese già sostenute”, argomenti e
linguaggio che non ci si aspetterebbe di trovare sulla bandiera dell’interesse
pubblico issata da un’amministrazione capitolina e da un Municipio che
pubblicamente si avvalgono di ben altri slogan, soprattutto se si riferiscono
alla trasformazione di un enorme pezzo di città pubblica.
Quanto al sempiterno appello ai posti di lavoro, che naturalmente rispettiamo
profondamente, troppo spesso abbiamo visto essere il jolly/ foglia di fico di
operazioni ad alto tasso di profitto privato promosse da amministrazioni di
vario colore politico. Nell’elenco non manca nemmeno l’accenno al rischio
contenzioso, anche se già la deliberazione ANAC del 2022 in più passaggi aveva
sottolineato il mancato rispetto delle tempistiche da parte del concessionario e
le sue responsabilità nell’eccessivo prolungamento della procedura[xxv].
L’ANAC comunque fin dal maggio 2023 prende atto del “sostanziale adeguamento”
delle raccomandazioni fornite dall’Autorità”, poi ancora nel gennaio 2024 e
nell’agosto 2024, quando comunica che “il Consiglio dell’Autorità ha preso atto
dell’effettivo superamento delle principali criticità evidenziate e riconosce
l’intendimento dell’amministrazione di proseguire e di dare nuovo impulso alla
realizzazione dell’opera nell’alveo delle condizioni originarie, anche
progettuali, previste dal bando di gare dal contratto di concessione”.[xxvi]
PERCHÉ RITENIAMO CHE LA NUOVA PROPOSTA DI ADEGUAMENTO DEL CONCESSIONARIO NON
RISPETTI LE CONDIZIONI DEL BANDO E SOPRATTUTTO NON SIA DI INTERESSE PUBBLICO
Pur nel rispetto del parere istituzionale, non siamo d’accordo con il giudizio
dell’Autorità[xxvii], perché, come il Comitato civico per la tutela dell’area
degli ex Mercati generali e molte altre associazioni, cittadini e comitati,
riteniamo che anche il nuovo progetto tirato fuori dal cappello dal
concessionario, il “Campus studentesco” abbia ben poco di interesse pubblico,
nel merito e nel metodo.
Illustrazioni dalla Relazione illustrativa del progetto di studentato
Nel merito, va innanzitutto osservato che la destinazione “residenze collettive
quali studentati” non è prevista nella sottozona M7 e che all’art. 6 delle
VIGENTI Norme Tecniche del Piano Regolatore gli studentati rientrano nella
categoria “residenziale” e non “turistico ricettiva” [xxviii]. Tuttavia le
modifiche alle NTA adottate con Delibera di AC l’11 dicembre 2024, pur
lasciando la stessa suddivisione, introducono una modifica all’Art. 6 che, se
mantenuta, cambierà le prospettive delle destinazioni di questa trasformazione
(e di molte altre proposte che potrebbero essere avanzate da privati): infatti
nella categoria delle destinazioni d’uso b)Turistico-ricettive nella delibera
adotatat è stata inserita la sottocategoria b2) strutture ricettive
extra-alberghiere – in cui rientrano “ostelli per la gioventù e studentati (con
personale e servizi comuni di assistenza alla clientela)[xxix] , che è proprio
la fattispecie del nuovo progetto, come del resto della maggior parte degli
studentati privati che si stanno realizzando in città , in cui sono
presenti “servizi” di varia natura oltre all’alloggio.
Una funzione, lo studentato, che, già introdotta in misura contenuta – 5,85%
della superficie – nella seconda variante del 2014, nel nuovo progetto è
lievitata fino a decuplicarsi e a occupare più della metà della superficie, il
61,13%.
E qui va subito chiarito un equivoco: gli “studentati” realizzati su una
proprietà pubblica possono ricoprire un interesse pubblico solo se sono
destinati a tutti gli studenti a prezzi calmierati, magari con quote
ulteriormente abbattute per i meritevoli meno abbienti. Qui invece parliamo di
alloggi di lusso affittati a prezzi di mercato, che solo per il 20% delle
unità[xxx], si dichiarano destinate ad “affitti calmierati”, ma che anche in
quel caso prevedono 500 euro al mese a posto letto (in camera doppia, escluso
IVA ed eventuali servizi ad hoc”)[xxxi]. Con la beffa di un calcolo del prezzo
abbattuto che prende come termine di paragone le rette di studentati privati di
alta fascia e in altre zone ben più prestigiose[xxxii].
E va detto detto che invece il progetto della seconda variante (poi non
approvato) prevedeva quantomeno che tutti gli alloggi studenteschi fossero a un
prezzo concordato, inferiore del “30% “rispetto all’importo medio richiesto dal
mercato per struttura analoga nella stessa zona urbana di cui fa parte il
complesso” (anche le strutture sportive dovevano essere “ assoggettate al
regime delle tariffe agevolate e/o all’ uso gratuito da parte delle scuole
…”)[xxxiii]
Infine: nella Deliberazione della Giunta capitolina n. 334 dell’8 agosto 2025,
si legge che si “autorizza alla stipula della nuova convenzione integrativa”
“mediante la quale si preveda (…) l’obbligo di destinare lo studentato all’uso
esclusivo degli studenti universitari almeno durante i dieci mesi di durata
dell’anno accademico e per l’intera durata della concessione”. Quest’ultima
specificazione non l’abbiamo ritrovata nella convenzione poi stipulata[xxxiv]
Invece l’Amministrazione considera la “Revisione progettuale” del
concessionario in linea con “l’originaria idea dell’amministrazione per
l’area” con “la trasformazione del complesso in un nuovo Centro di Aggregazione
giovanile nel quale, a fianco di attività formative e culturali, sia proposta
un’ampia gamma di attività ricreative e di intrattenimento, con l’obiettivo di
creare un’offerta di luoghi di incontro altamente qualificata”.
riepilogo a cura del Comitato Civico per la tutela dell’area degli ex Mercati
Ma di quali giovani e di quali studenti stiamo parlando? Di cittadini – a
partire dai meno abbienti – o di clienti? Perché la differenza tra un pezzo di
città rigenerato per la collettività e non per il profitto o per offrire
servizi ai più ricchi dovrebbe prevedere la maggior parte delle strutture
accessibili gratuitamente o a prezzi accessibili.
Il Comitato civico ha calcolato che solo una esigua parte degli spazi, circa il
6% della SUL totale di progetto, sarà fruibile gratuitamente dai cittadini.
Riguardo al metodo, va detto che il dialogo con il territorio, prima delle
decisioni irreversibili, anche in questo caso è stato inesistente. Nessuna
partecipazione, e nemmeno informazione, agli abitanti per condividere la nuova
proposta; solo un’ iniziativa poco pubblicizzata per illustrare al pubblico il
progetto pochi giorni prima dell’approvazione dell’interesse pubblico da parte
dell’Assemblea Capitolina. Quando si è sparsa la voce, e i cittadini si sono
mobilitati chiedendo un confronto prima della sottoscrizione della seconda
convenzione integrativa[xxxv], sono stati ignorati e il Comune ha proceduto
alla stipula con il concessionario il 10 novembre 2025[xxxvi]. Sono persino
state autorizzate le ruspe, che nel gennaio scorso hanno cominciato a
distruggere l’area naturalistica che nel frattempo si era formata nella zona
intorno a stagni creati dalle falde sotterranee. Con il montare delle proteste
poi, il Comune ha aperto a un confronto organizzando dei tavoli, troppo tardivo
per essere preso sul serio, e troppo bloccato dagli impegni già presi con il
concessionario per poter ricostruire speranze e fiducia.
LE MANIFESTAZIONI, LE CONFERENZE URBANISTICHE CIVICHE E LA DIFFIDA AL COMUNE
Una manifestazione enormemente partecipata ha sfilato il 28 febbraio per le
strade che circondano gli Ex Mercati, riuscendo a riunire i tanti comitati
cittadini che difendono i propri territori da interventi che, come questo, hanno
ben poco di interesse pubblico e molto di operazioni private dei soliti fondi
immobiliari.
L’ultimo atto è una diffida inviata al Comune il 15 aprile 2026, dove i
cittadini del Comitato Civico sollevano una serie di obiezioni[xxxvii], di cui
la principale è che, in quella che viene descritta come una semplice
revisione dell’opera originaria, “il 61,13% della SUL disponibile interesserà
un’attività inesistente nelle indicazioni del bando di gara e nella prima
variante innovativa”. Si precisa anche che non è rispettata nemmeno “la
percentuale dell’attività per cultura e tempo libero” che resta al 27,69%,
oltre 7 punti sotto quella minima prevista dal bando (35%). Tra i tanti punti
sollevati dal lungo elenco di aspetti critici anche la mancata attivazione del
Processo Partecipativo previsto dal Regolamento comunale fin dal 2006 e del
“dibattito pubblico “ previsto dal Codice dei contratti pubblici[xxxviii],a cui
si aggiungono “i danni ambientali cagionati”. La diffida si conclude con la
richiesta di revocare in autotutela gli atti amministrativi assunti in
violazione delle normative citate.
Come Carteinregola chiediamo, come detto in apertura, che il progetto sia
sospeso e sia rimesso sui binari di una trasformazione di un pezzo di città
pubblica all’insegna dell’interesse pubblico e dei bisogni delle persone,
soprattutto di quelle meno privilegiate. E che tale trasformazione sia portata
avanti all’insegna della trasparenza, dell’informazione e della partecipazione
delle cittadine e dei cittadini, come una Amministrazione che si dice
democratica ha il dovere di realizzare sempre, e non solo scrivere nei programmi
elettorali.
Come ha osservato Sarah Gainsforth nella conferenza stampa del 15 aprile 2026:
non è possibile che in tutti questi anni si sia messo mano al progetto per
andare incontro alle esigenze di redditività del concessionario privato rispetto
ai cambiamenti delle condizioni di mercato e che i cittadini non abbiamo mai
avuto voce in capitolo sulle esigenze del territorio, anche alla luce dei
cambiamenti intercorsi in vent’anni , a partire da quelli climatici.
a cura di Anna Maria Bianchi Missaglia
28 aprile 2026
Vai a Ex mercati Generali – VIII Municipio – Cronologia e materiali
LE DOMANDE DI CARTEINREGOLA
Nonostante il via libera dell’ANAC al progetto, a nostro avviso persistono
numerose criticità che corrispondono ad altrettante domande che rivolgiamo
all’Amministrazione:
– Come può ritenersi “coerente con gli obiettivi previsti dal bando di
gara” la realizzazione di uno studentato che occupa il 61,13% della superficie
utile con una destinazione che non era prevista dal bando?
– Come mai, vista l’inadempienza del concessionario rispetto ai tempi di
realizzazione e di completamento delle opere stabiliti fin dalla convenzione
del 2006, la convenzione non è mai stata revocata, a maggior ragione dopo la
Delibera dell’ANAC?
– Come mai l’Assemblea Capitolina ha “confermato” la dichiarazione di
interesse pubblico di un progetto così differente dai precedenti, anziché fare
una nuova valutazione?
– Come può ritenersi “di interesse pubblico” la realizzazione di uno
studentato destinato per l’80% ad affitto a libero mercato e per il 20% all’
affitto “calmierato” di 500 € a posto letto in camera doppia? Come è possibile
che la Giunta, nella Delibera n.155 del 2023 ritenga solo “auspicabile che lo
studentato preveda una congrua quota di servizi a canone calmierato al fine di
costituire risposta all’esigenze delle fasce sociali più deboli”?
Come mai nella Delibera di Giunta n. 334 dell’8 agosto 2025 che autorizza la
stipula della Convenzione è inserito “l’obbligo di destinare lo studentato
all’uso esclusivo degli studenti universitari almeno durante i dieci mesi di
durata dell’anno accademico e per l’intera durata della concessione”,e nella
convenzione del novembre 2025 quest’ultima condizione ci risulta non essere
presente (Art. 6 comma 2)?
– Come mai non è stato inserito nella convenzione del novembre 2025 quanto
indicato come condizione della destinazione del 5,85% dalla seconda variante
(poi non approvata) , cioè che tutti gli alloggi studenteschi fossero oggetto di
un affitto concordato inferiore del “30% rispetto all’importo medio richiesto
dal mercato per struttura analoga nella stessa zona urbana” o o quanto indicato
nella “seconda Convenzione Integrativa” del 2017, anch’essa poi non approvata,
nella quale era previsto che “nell’ambito della nuova destinazione d’uso
turistico-ricettiva…la destinazione prevista nell’edificio “Yb”, che
convenzionalmente sarà prevalentemente destinato a fruizione della popolazione
studentesca,la gestione dell’attività avrà un doppio regime” e “per i periodi di
inattività accademica degli Atenei“,” “ dovrà essere vincolata ad un canone
concordato, determinabile nell’importo mensile iniziale di € 290,00 per posto
letto [xvi]?
– La destinazione urbanistica della sottozona “M7 Mercati Generali”
prevedeva per il complesso anche la destinazione turistico-ricettiva, ma tale
destinazione nelle NTA del PRG vigente (Art. 6 comma 1 lett a) non comprende gli
studentati, che sono inseriti esclusivamente nella categoria “residenziale”. Le
modifiche alle NTA introdotte dalla Proposta della Giunta n.102 del 13 giugno
2023 e adottate dall’Assemblea Capitolina l’11 dicembre 2024 introducono invece
una nuova sottocategoria nelle destinazioni Turistico-ricettive, che comprende
anche“studentati con personale e servizi comuni di assistenza alla clientela”,
che è la fattispecie degli studentati che ora vanno per la maggiore – perché più
remunerativi – compreso quello del progetto degli Ex Mercati. In ogni caso,
perché è stata inserita tale destinazione urbanistica non compatibile con le
norme vigenti e comunque ancora sottoposta alle misure di salvaguardia?
– Come mai in tutti questi anni di modifiche del progetto e di adeguamento
all’incremento dei costi non è mai stato modificato il canone annuo che il
concessionario avrebbe dovuto corrispondere al Comune, rimasto sempre a 165.000
euro dal 2006?
– Come mai, anche in considerazione del molto tempo trascorso, in seguito
al ritiro del precedente progetto da parte del privato e nella prospettiva
della elaborazione di un nuovo progetto, Comune e Municipio non hanno ritenuto
doveroso avviare preliminarmente una ampia campagna di informazione della
cittadinanza, promuovendo progetti partecipati per elaborare una proposta che
tenesse conto – quantomeno anche – delle esigenze del territorio?
28 aprile 2026 (ultima modifica 10 maggio 2026)
Per osservazioni e precisazioni scrivere a laboratoriocarteinregola@gmail.com
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NOTE
[i] sottozona urbanistica del Piano Regolatore “M7- area degli Ex Mercati
Generali” integrata all’art. 14 delle N.T.A. del P.R.G.;
[ii] il 7 novembre 2003 il Bando di gara è pubblicato in Gazzetta Ufficiale
–il Dipartimento VI Urbanistica avvia la procedura di gara di licitazione
privata ai sensi dell’art.89 del RD 23 maggio 1924, n. 827 dell’affidamento in
concessione amministrativa del complesso degli Ex Mercati Generali subordinando
l’aggiudicazione al perfezionamento dell’Accordo di programma
[iii] Il 14 novembre 2006 è stipulata la Convenzione – (rep. 9612) Registrata
all’Agenzia Entrate Roma 1, il 21/11/2006 n. 14346 serie 1- tra Comune di Roma e
Lamaro Appalti S.p.A. (mandataria R.T.I.) con oggetto: concessione parte
complesso Ex Mercati Generali.
[iv] Dalla Deliberazione ANAC 14 settembre 2022: “…in sede di convenzione,
l’importo presunto dell’intervento, da eseguirsi a totale cura e spese del
concessionario, è stato stimato in Euro 142.543.230,00, oltre I.V.A. e compresi
gli oneri della sicurezza (art. 13 della convenzione)”(dalla DGC 144/2009) La
Concessione prevede l’ obbligo di concludere i lavori entro dicembre 2015. Nella
deliberazione dl 2022 l’ANAC rileva che “a oggi risulta realizzato solo il 25,7%
dell’opera. Al completamento del 30% dei lavori scattava un canone annuo al
Comune di 165.000 euro, mai versati.
[v] Cit. Deliberazione ANAC 14 settembre 2022
[vi] Vai a Ex mercati Generali – VIII Municipio – Cronologia e materiali
[vii] 7 maggio 2009 Deliberazione Giunta Capitolina n. 144 Approvazione del
progetto definitivo dei lavori di riconversione funzionale in un “Centro di
Aggregazione Giovanile” di una parte del complesso degli ex Mercati Generali in
Via Ostiense, in concessione alla Sviluppo Centro Ostiense S.r.l. Importo
complessivo di Euro 191.366.353,99, oltre I.V.A. 10% (Protocollo N. 5964 del
27/04/2009) SCARICA DELIBERAZIONE
[viii] 3 luglio 2009 il Concessionario “sulla base di quanto previsto da Bando”
con istanza (prot. n. 12510) “chiede l’affidamento in proprio favore dei lavori
relativi all’edificio “E” mediante procedura negoziata senza pubblicazione di
bando di gara ai sensi dell’art. 147 D.Lgs. n. 163/2006, con contestuale
inclusione anche di detto edificio nella concessione e conseguente aggiornamento
del Piano economico-finanziario dell’investimento ai sensi dell’art. 4 della
Convenzione del14 novembre 2006” (da Deliberazione 68/20012)
maggio 2011 l’U.O. Città Storica del Dipartimento Urbanistica chiede (prot.n.
9500) al Concessionario “di manifestare la propria disponibilità anche per la
eventuale realizzazione delle seguenti opere: 1. tratto stradale di allaccio del
Complesso degli Ex Mercati Generali alla viabilità ad uso pubblico già
realizzata nell’ambito della Convenzione “Argonauti”; importo stimato di Euro
1.200.000,00; 2. 3. sistemazioni superficiali su Via F. Negri; importo stimato
di Euro 900.000,00; sistemazioni superficiali su Via Ostiense per il tratto
antistante l’area di concessione importo stimato di Euro 900.000,00” (da
Deliberazione Giunta Capitolina n. 68/2012) il 13 giugno 2011 il Concessionario
si rende disponibile (prot. n. 12459) e il 26 luglio 2011, presenta una
Proposta. di Variante Innovativa avente ad oggetto:
a) i lavori di riqualificazione dell’edificio “E”, con la ricollocazione delle
funzioni pubbliche ivi originariamente previste (biblioteca comunale, Uffici
pubblici, centro anziani spazi pubblici composti da un’area conferenze e tre
sale da riunione) in altri edifici del Complesso, fatta eccezione per il centro
ricreativo rimasto nell’edificio“E”, lavori sulla viabilità esterna e vari
altri interventi di rimodulazione
b) l’assimilazione delle destinazioni dell’edificio “E” a quelle degli altri
edifici del“Recinto”;
c) i lavori di sistemazione e riassetto della viabilità esterna al Complesso (…)
d) le sistemazioni superficiali di Via Negri e della Via Ostiense per il tratto
antistante (…)
e) la riorganizzazione funzionale dell’edificio “X” di nuova realizzazione
nell’area sud-est del Complesso, compatibile con le caratteristiche del
Complesso e con le funzioni già in esso previste, in modo da incrementare la
redditività dell’investimento ed ottenere il riequilibrio del Piano Economico
Finanziario, tenuto conto dei nuovi oneri assunti dal Concessionario per la
progettazione ed esecuzione dei lavori di riqualificazione dell’edificio “E” e
degli interventi sulla viabilità esterna in precedenza indicati;
[ix] All’Art. 4 della Convenzione sottoscritta il 14 novembre 2006
“Corrispettivo della concessione – canone di concessione” si legge : “…qualora
l’amministrazione voglia apportare modificazioni alla presente convenzione,
ovvero in presenza di circostanze di fatto di diritto imprevedibili non
presenti nell’ambito dell’offerta nell’ambito della fase di aggiudicazione della
Concessione, comunque tali da determinare in ambo i casi variazioni degli
elementi descritti ed inclusi nel Piano Economico e Finanziario asseverato e
presentato in sede di gara, le Parti si danno reciprocamente atto della volontà
di discutere e valutare tali evenienze allo scopo di porre in essere tutte le
misure necessarie ed adeguate e raggiungere il ri-equilibrio economico
finanziario del progetto“.
[x] Vedi nota 10 maggio 2011 (prot.n. 9500) dell’U.O. Città Storica del
Dipartimento Urbanistica al Concessionario
[xi] Dalla nota del 10 maggio 2011 l’U.O. Città Storica del Dipartimento
Urbanistica (prot.n. 9500): l’’aumento delle superfici riservate al terziario e
la diminuzione di quelle per la cultura e il tempo libero che tuttavia nel loro
insieme, se si considera l’aggiunta di quelle relative all’edificio “E”, non
alterano in misura sensibile la quota percentuale del 50% indicata nel bando;
[xii] da Deliberazione 218/2025 La Concessionariaha rappresentato
all’Amministrazione la necessità di rimodulare le destinazioni funzionali al
fine di ristabilire l’equilibrio economico-finanziario del progetto; l’istanza –
motivata dalle mutate condizioni di mercato sia in senso ampio e generale sia
specifiche in relazione al contesto territoriale di immediato interesse – era
ritenuta condizione imprescindibile per continuare nell’attuazione delle opere
previste;
De Delibera ANAC delibera n. 431 del 14 settembre 2022
…la Concessione, infatti, fu sottoscritta dal Comune di R. nel novembre 2006 con
obbligo di concludere i lavori entro dicembre 2015. Ad oggi risulta realizzato
solo il 25,7% dell’opera. Al completamento del 30% dei lavori scattava un canone
annuo al Comune di 165.000 euro, mai versati.
(…) In un contratto di concessione di opere pubbliche, il rischio del recupero
dell’investimento è valutato in sede di offerta ed è assunto dal concessionario
sulla scorta delle condizioni (es.: opera, mercato, modalità di gestione) poste
a base di gara. Pertanto, il mutamento delle condizioni di mercato, soprattutto
tenuto conto della durata mediamente lunga di una concessione, è elemento
fisiologico del rapporto che non giustifica ex se una modifica della
concessione. Nel caso di specie, dunque, le parti non hanno indicato la
fattispecie di riferimento, tra quelle previste dalla norma, giustificante
l’adozione della variante, né tale fattispecie è emersa dagli atti esaminati. Al
riguardo, va ricordato che la richiesta di variante è stata formulata dal
concessionario nel 2013, quando i lavori avevano subito già un gravissimo
ritardo (come detto, i lavori dovevano completarsi nel dicembre 2015): di talché
le mutate esigenze del mercato appaiono comunque in larga parte imputabili ai
ritardi accumulati dal concessionario.
Quanto all’interesse pubblico (che deve giustificare l’adozione di una
variante), Anac osserva che non va confuso l’interesse pubblico alla
realizzazione dell’opera (rimasta immutato nel tempo) con l’interesse pubblico
alla realizzazione e al godimento di una opera diversa, rispetto a quella
originariamente posta a base di gara: solo quest’ultima eventualmente
giustificherebbe l’adozione di una variante.
Le motivazioni a base della variante appaiono plasticamente tese a soddisfare
esigenze del concessionario, consistenti nel recupero dell’investimento mediante
la successiva gestione dell’opera. Tuttavia, tali mutate esigenze si riferiscono
ad una diversa valutazione delle condizioni di mercato, che avrebbero consentito
al concessionario il recupero dell’investimento (che è rischio assunto dal
concessionario).
Pertanto risulta inammissibile e illegittima una variante che modifichi in modo
sostanziale l’opera originaria, dovendo in tal caso procedersi ad un nuovo
affidamento.
Secondo il Comune di R. non ci sarebbero i presupposti
dell’autotutela annullatoria o revocatoria (non sussistendo una diversa
valutazione dell’interesse pubblico alla realizzazione dell’opera). Pertanto,
per l’Amministrazione comunale, l’eventuale risoluzione contrattuale darebbe
luogo a un contenzioso rilevante.
I lavori sono infatti fermi da oltre cinque anni, dal 2016, e ciò – scrive Anac
– sembra solo compromettere il primario interesse pubblico alla realizzazione
dell’opera. Nemmeno la progettazione esecutiva della seconda variante (approvata
con determina dirigenziale) è stata poi contrattualizzata, rendendo ciò
oggettivamente grave e ingiustificabile da parte del Comune di R.
[xiii] Dalla DGC 66/2015 “Servizi per il commercio” che passano dal 35,00% al
45,63% della S.U.L. complessiva, di cui il 37,73% per il “Netto Vendita” e il
7,90% per le Superfici Accessorie“
[xiv] 5 novembre 2014 la Concessionaria “Sviluppo Centro Ostiense S.r.l.”
presenta la seconda emissione della seconda proposta preliminare di adeguamento
del progetto, al fine di riequilibrare il livello economico e finanziario
dell’intervento che prevede: variazioni architettoniche:la riqualificazione
degli spazi pubblici del Complesso con una serie di piazze (9) (…) la modifica
del sistema di edifici commerciali a blocchi isolati con un assetto unitario e
galleria pedonale coperta; un nuovo impianto planimetrico del Recinto riduzione
delle altezze degli edifici verso la Ferrovia Roma Lido; una rampa aggiuntiva,
su Via Ostiense, di accesso ai parcheggi interrati.; variazioni delle
destinazioni d’uso: l’inserimento della funzione turistico-ricettiva avente
S.U.L. pari a 5.000,00 mq. a vocazione studentesca per ridare vigore al progetto
iniziale denominato “Città dei Giovani”. Come da nota esplicativa allegata al
PEF: “… La struttura ricettiva prevista dovrà avere come utente finale
privilegiato lo studente universitario fuori sede, cui dovrà essere garantito,
per il periodo dell’anno coincidente con le attività didattiche previste dagli
Atenei di riferimento, una tariffa agevolata rispetto all’importo medio
richiesto da analogo mercato di riferimento per la locazione del posto letto
nella zona di cui fa parte il Complesso.”; lo spostamento degli spazi a canone
calmierato, pari a 1.500 mq., precedentemente computati nei “servizi per il
terziario”, che con la nuova variante vengono, inseriti nella destinazione
“servizi per la cultura e il tempo libero”; -il reperimento su Via Francesco
Negri dei parcheggi pubblici esterni (…)da Deliberazione 66/2015)
[xv] 13 marzo 2015 Deliberazione della Giunta Capitolina n. 66 con la quale “la
giunta capitolina accoglie l’istanza di riequilibrio economico finanziario del
concessionario approvando con prescrizioni la proposta preliminare di
adeguamento del progetto”SCARICA LA DELIBERAZIONE La Deliberazione approva con
prescrizioni la Proposta di adeguamento del progetto del concessionario
[xvi] 15 settembre 2017 Deliberazione n. 199 della Giunta capitolina Complesso
degli ex Mercati Generali siti in Roma in Via Ostiense. Approvazione del
Progetto Definitivo di 2a Variante che approva il progetto definitivo e
autorizza la stipula della seconda convenzione integrativa (Che non sarà poi mai
sottoscritta) SCARICA LA DELIBERA (scarica l’elenco degli elaborati allegati
alla delibera con le istruzioni per scaricarli dal sito istituzionale)
La Delibera conferma le destinazioni d’uso sia singole che nella loro
articolazione “risultante nella rimodulazione delle funzioni, fermo restando
le superfici complessive, come già autorizzate con delib.ne della
G.C. n.66/2015, con la quale è stato approvato il Progetto Preliminare di 2°
Variante; il canone calmierato per la SUL di 1.500 mq destinata a servizi per la
cultura e tempo libero, senza variazioni del canone annuo, offerto in sede di
gara dal Concessionario e pari a 60,00 €/mq (già rivalutatoa 73,00 €/mq come
indicato nella delib.ne della G.C. n. 66/2015 e da rivalutare annualmente
applicando come parametro l’indice di variazione ISTAT dei prezzi al consumo per
famiglie operai e impiegati); autorizza la stipula di una nuova convenzione
integrativa (la “seconda Convenzione Integrativa“); nell’ambito della nuova
destinazione d’uso turistico-ricettiva, che convenzionalmente sarà
prevalentemente destinato a fruizione della popolazione studentesca,
destinazione prevista nell’edificio “Yb”, la gestione dell’attività avrà un
doppio regime: (i) dovrà essere vincolata ad un canone concordato, determinabile
nell’importo mensile iniziale di € 290,00 per posto letto (da rivalutare
annualmente, a decorrere dalla data della seconda Convenzione Integrativa,
applicando come parametro l’indice di variazione ISTAT dei prezzi al consumo per
famiglie operai e impiegati) (il “Canone Concordato”); (ii) per i periodi di
inattività accademica degli Atenei, “turistico–ricettivo” a a canone libero di
mercato (il “CanoneLibero”);
[xvii] 14 settembre 2022 Anac, con la delibera n. 431 avanza numerosi rilievi
al Comune riguardo e invita il Comune di Roma a comunicare all’Autorità le
determinazioni assunte in ordine ai profili di criticità segnalati
[xviii]Dalla Delibera ANAC delibera n. 431 del 14 settembre 2022
Gli atti approvativi della seconda variante hanno dato luogo ad una serie di
vicende giudiziarie, anche di rilievo penale, che hanno condotto
all’applicazione delle misure di sostegno previste dall’art. 32 d.l. 90/2014.
Neanche l’attivazione di tale procedimento – concluso in data 15.1.2021 – ha
consentito di addivenire alla contrattualizzazione della seconda variante
attuativa, in quanto sono emerse concrete criticità nei rapporti tra la
concessionaria e la subconcessionaria
[xix] De Delibera ANAC delibera n. 431 del 14 settembre 2022
La variante è stata richiesta dal concessionario (in data 18.9.2013), cioè il
Raggruppamento di imprese, al fine di adeguare l’opera alle mutate esigenze del
mercato mutate, per garantire il recupero dell’investimento e ha comportato
l’ampliamento delle aree date in concessione, rispetto a quelle destinate ad uso
pubblico: in particolare l’ampliamento delle aree commerciali e di parcheggi,
nonché l’introduzione di aree turistico ricettive. Ciò ha elevato il valore del
contratto di oltre il 60%, rispetto a quello iniziale: l’importo della
concessione, infatti, in seguito alla seconda variante, sarebbe elevato a
233.114.687 euro, rispetto all’originario importo di 142.543.230 euro.
[xx] De Delibera ANAC delibera n. 431 del 14 settembre 2022
la Concessione, fu sottoscritta dal Comune di R. nel novembre 2006 con obbligo
di concludere i lavori entro dicembre 2015. Ad oggi risulta realizzato solo il
25,7% dell’opera. Al completamento del 30% dei lavori scattava un canone annuo
al Comune di 165.000 euro, mai versati.
(…) Quanto all’interesse pubblico (che deve giustificare l’adozione di una
variante), Anac osserva che non va confuso l’interesse pubblico alla
realizzazione dell’opera (rimasta immutato nel tempo) con l’interesse pubblico
alla realizzazione e al godimento di una opera diversa, rispetto a quella
originariamente posta a base di gara: solo quest’ultima eventualmente
giustificherebbe l’adozione di una variante.
[xxi] 14 novembre 2006 è stipulata la Convenzione – (rep. 9612) Registrata
all’Agenzia Entrate Roma 1, il 21/11/2006 n. 14346 serie 1- tra Comune di Roma e
Lamaro Appalti S.p.A. (mandataria R.T.I.) con oggetto: concessione parte
complesso Ex Mercati Generali – 2 agosto 2012 viene stipulata la convenzione
integrativa (rep. 12491)
[xxii] ANAC muove anche rilievi riguardanti la composizione societaria, per i
quali rimandiamo alla lettura della Deliberazione
[xxiii] 5 maggio 2023 Deliberazione n. 155 della Giunta capitolina Complesso
degli Ex Mercati Generali siti in Roma in Via Ostiense. Revoca della
Deliberazione della Giunta Capitolina n. 199 del 15 settembre 2017, di
approvazione del progetto della seconda variante e presa d’atto della proposta
di revisione della concessione da parte del Concessionario (Prot. N. 11938 ) con
cui si prende atto della rinuncia del concessionario alla seconda variante
innovativa e contestualmente che il progetto risultante della seconda variante
approvato con delibera di Giunta n. 66 /2015 e 199 /2017 non è più di interesse
per l’Amministrazione, e pertanto procede alla revoca. Nella delibera inoltre si
prende atto dell’avvenuta presentazione della Proposta di revisione della
concessione da parte del concessionario, demandando gli uffici di effettuare
l’istruttoria finalizzata alla valutazione del pubblico interesse della proposta
da parte dell’Assemblea Capitolina; SCARICA LA DELIBERAZIONE . La delibera di
giunta è trasmessa all’ANAC
[xxiv] Vedi punto precedente
[xxv] La Delibera ANAC delibera n. 431 del 14 settembre 2022 in più passaggi
sottolinea il mancato rispetto delle tempistiche da parte del concessionario e
le sue responsabilità nell’eccessivo prolungamento della procedura.
[xxvi] 17 maggio 2023 L’ ANAC prende atto del sostanziale adeguamento delle
raccomandazioni fornite dall’autorità con la delibera 431/2022 quantomeno con
riferimento alla seconda variante adottata, fermo restando gli ulteriori
approfondimenti istruttori».
22 gennaio 2024 (prot. QN/2024/18267): Presentazione nuova Proposta del
concessionario Documentazione progettuale (prot. QN/2024/34801)Ulteriore
integrazione (prot. QN/2024/54065)
5 agosto 2024 il presidente dell’ANAC comunica che il Consiglio dell’Autorità ha
preso atto dell’effettivo superamento delle principali criticità evidenziate e
riconosce l’intendimento dell’amministrazione di proseguire e di dare nuovo
impulso alla realizzazione dell’opera nell’alveo delle condizioni originarie,
anche progettuali, previste dal bando di gare dal contratto di concessione
(pag.16 D.A.C. n. 218/2025).
[xxvii] L’8 aprile 2025 il Dipartimento infrastrutture Lavori Pubblici
aggiorna l’autorità ANAC sull’ulteriore corso del procedimento e rappresenta
l’intenzione del concessionario di coinvolgere un ulteriore soggetto nella
concessione, illustrando il quadro degli obblighi finalizzati a definire i tempi
per la progettazione e per la costruzione del complesso, sterilizzare il rischio
di dilatazione della durata della concessione a causa di ritardi nei tempi di
esecuzione dei lavori, scongiurare usi difformi delle residenze universitarie,
garantire la piena assunzione del rischio economico finanziario dell’operazione
da parte del concessionario, ridurre il rischio da contenzioso, garantire che
l’eventuale coinvolgimento di ulteriori soggetti avvenga nel rispetto dei limiti
e delle condizioni normative previste richiamati agli articoli 20 e 21 della
convenzione, precisando altresì che tali impegni sono oggetto dell’atto
d’obbligo unilaterale del Concessionario e che, nell’ipotesi di positiva
deliberazione [nell’originale “delibazione”] dell’interesse pubblico,
costituiranno il contenuto della convenzione integrativa da approvare -il 28
aprile 2025 il presidente dell’ANAC comunica (prot. QN/87627)che l’Autorità
deliberato di prendere atto della relazione citata” e “raccomanda a Roma
Capitale in esito alla valutazione interesse pubblico alla prosecuzione del
rapporto, di formalizzare il conseguente assetto di interessi entro l’ambito
preannunciato”
28 le NTA del PRG vigenti prevedono all’ Art.6. Classificazione delle
destinazioni d’uso ( comma 1. Le destinazioni d’uso previste dalle presenti
Norme – salvo diversa o aggiuntiva classificazione adottata nelle componenti di
cui ai Titoli III e IV – sono articolate in sette funzioni: abitative,
commerciali, servizi, turistico-ricettive, produttive, agricole, parcheggi non
pertinenziali. Sulla base di tali funzioni e del Carico urbanistico (CU) di cui
all’art. 3, comma 6, le principali destinazioni d’uso sono così classificate):
Abitative: abitazioni singole – (CU/b); abitazioni collettive (studentati,
convitti, conventi, collegi, residenze sanitarie per anziani) – (Cu/b)
(…)
d) Turistico-ricettive: strutture ricettive alberghiere – (fino a 60 posti
letto: CU/b; oltre 60 posti letto e motel: CU/m); strutture ricettive
extra-alberghiere – (fino a 60 posti letto e ostelli: CU/b; oltre 60 posti
letto: CU/m); strutture ricettive all’aria aperta – (CU/m);
[xxix] La Deliberazione dell’11 dicembre 2024 (Vedi Modifiche NTA PRG
cronologia materiali)
https://www.carteinregola.it/idossier-2/modifiche-al-piano-regolatore-di-roma-cronologia-materiali/delibera-di-adozione-modifiche-piano-regolatore/
modifica alcuni articoli e commi delle NTA all’ Art.6. Classificazioni d’uso
interviene sulla suddivisione: 1. Le destinazioni d’uso previste dalle
presenti Norme – salvo diversa o aggiuntiva classificazione adottata nelle
componenti di cui ai Titoli III e IV – sono articolate in cinque macro-categorie
funzionali: Residenziale, Turistico-ricettivo, Produttivo e Direzionale,
Commerciale, Rurale.
Sulla base di tali macro-categorie funzionali e del Carico urbanistico (CU) di
cui all’art. 3, comma 6, sono individuate le seguenti destinazioni d’uso:
a) Residenziale:
a1) abitazioni singole (CU/b);
a2) abitazioni collettive: convitti, conventi, studentati (nel rispetto della
Legge 338/2000), case per
anziani) – (Cu/b);
a3) abitazioni ad uso ricettivo: alloggi ad uso turistico ai sensi della
normativa regionale (R.R. n.17/2008 e s.m.i.) non soggetti a cambio di
destinazione d’uso ai fini urbanistici quali “bed and breakfast”, guest house,
affittacamere, case e appartamenti per vacanze e dipendenze (CU/b);
b)Turistico-ricettive
b1) strutture ricettive alberghiere (fino a 60 posti letto: CU/b; oltre 60 posti
letto: CU/m);
b2) strutture ricettive extra-alberghiere – fino a 60 posti letto, hostel,
ostelli per la gioventù e
studentati (con personale e servizi comuni di assistenza alla clientela):CU/b;
oltre 60 posti letto: (CU/m); strutture ricettive all’aria aperta – (CU/m);
[xxx] Nella Relazione illustrativa All. 1 Deliberazione 218/2025 pag. 26 Oltre
1.602 unità abitative per studenti divise tra stanze singole e monolocali e
doppie pag. 28 : Gli edifici dedicati disporranno nel complesso di circa 544
posti letto affittati a canoni calmierati e di circa 1.512 posti letto con
canoni a libero mercato, ospitando oltre 2.000 studenti che avranno a
disposizione unità abitative di alta qualità.- pag. 30 Si stima la realizzazione
di oltre 1,602 unità:
80% a canone libero 20% a canone calmierato
[xxxi] All. 1 Deliberazione 218/2025 pag 30 Le unità a canone calmierato
saranno affittate al canone di € 500 a posto letto, escluso IVA ed eventuali
servizi ad hoc.
[xxxii] Vedi Relazione illustrativa pagina 42
[xxxiii] Nella Deliberazione della Giunta Capitolina n. 66 “nell’ambito della
revisione del programma … fine di esaltare alcuni obiettivi di rilevante
interesse generale al medesimo sottesi“, si è “ritenuto opportuno prevedere che
le strutture sportive progettate all’interno del perimetro dell’intervento siano
assoggettate al regime delle tariffe agevolate e/o possibile uso gratuito da
parte delle scuole in giorni e orari concordati, secondo le prescrizioni
regolamentari vigenti in materia di concessione di impianti sportivi di
proprietà Capitolina“;
[xxxiv] la nuova Convenzione integrativa , con gli omissis dei dati sensibili
di alcuni nominativi ivi citati è scaricabile dal web dal sito istituzionale.
[xxxv] Settembre 2025 Alcuni residenti che abitano nella zona degli ex mercati
generali pubblicano una petizione online indirizzata al sindaco di Roma
Roberto Gualtieri e al presidente dell’VIII Municipio, Amedeo Ciaccheri, per
chiedere la modifica del progetto e l’inclusione di nuovi servizi per il
quartiere. La petizione raccoglie oltre 700 firme.
28 ottobre 2025 Assemblea pubblica di fronte agli ex Mercati per chiedere di
aprire un dibattito sul progetto, prima della firma della nuova convenzione
[xxxvi] 10 novembre 2025[5] Si stipula la convenzione integrativa tra Roma
Capitale e il concessionario , di cui ora fa parte un nuovo partner, individuato
nel Gruppo Hines; la durata resta invariata: 57 anni di gestione con Decorrenza:
36 mesi da comunicazione approvazione Progetto Esecutivo
[xxxvii] 15 aprile 2026 Conferenza stampa alla città dell’Altraeconomia del
Comitato Civico per la Tutela dell’Area degliEx Mercati Generali per la
presentazione della Diffida al Comune di Roma in quanto“Gli scriventi ritengono
che gli atti amministrativi sin qui emessi con riferimento all’ultima proposta
progettuale presentata dagli Operatori e la nuova convenzione integrativa
presentino gravi profili di illegittimità e di irregolarità, tali da impedire il
prosieguo del procedimento e imporre un ripensamento dell’intera operazione
immobiliare. Ciò, nell’interesse pubblico e collettivo dei cittadini di Roma e
della stessa città“
[xxxviii] Regolamento per l’attivazione del processo di partecipazione dei
cittadini alle scelte di trasformazione urbana approvato di cui alla DCC
57/2006, e del Dibattito Pubblico previsto all’all. I.6 dell’art. 40 d.lgs.
36/2023 ,
