“Dente Cariato”, la prova del nove dell’Amministrazione Gualtieri
L’articolo pubblicato sul sito del Polo Civico Esquilino
L’ASSEMBLEA DEL POLO CIVICO ESQUILINO E LE RISPOSTE DELL’ASSESSORE AL PATRIMONIO
ZEVI
Si è riunita a Piazza Vittorio il 19 marzo 2026 l’assemblea indetta dal Polo
Civico Esquilino[1] sul futuro del Dente Cariato, con vari interventi, tra i
quali quello di Carteinregola, a cui ha risposto l’Assessore Zevi. In gioco c’è
l’esito di un intervento fortemente simbolico, in bilico tra proposte degli
operatori privati e quindi guidate dal mercato e dal profitto, e proposte nate
da un percorso partecipato con le realtà territoriali e con il Municipio, che
mettono al centro i bisogni sociali, culturali e civici del territorio. L’esito,
ha ribadito Zevi nell’Assemblea, è ancora tutto da definire, annunciando la
disponibilità dell’Amministrazione ad avviare un confronto con le associazioni
per individuare “un bel progetto civico e sociale, ma anche sostenibile“. Quale
sarà il percorso, se ci sanno passi indietro rispetto alle scelte finora fatte e
quali saranno le destinazioni che saranno messe a base del progetto, lo vedremo
nei prossimi mesi.
Il tema dell’assemblea era la destinazione dell’immobile di circa 2mila metri
quadrati di proprietà del Comune che si trova in Via Giolitti accanto alla
Stazione Termini, costruito a fine ottocento e demolito in parte negli anni ’30,
il cui piano terreno è rimasto in piedi. Roma Capitale il 3 marzo 2026, facendo
seguito a una Memoria della Giunta Gualtieri del 19 febbraio 2026 [2] ha
lanciato un Avviso di Consultazione preliminare di mercato ai sensi
dell’articolo 77 del codice degli appalti [3], consultazione rivolta a operatori
economici privati “volta alla conclusione di una concessione/locazione di
valorizzazione … relativamente al completamento e alla gestione dell’immobile
denominato “Dente Cariato“. L’avviso riguarda una prima fase, con scadenza 15
maggio 2026, per raccogliere le proposte dei privati, a cui farà seguito la gara
vera e propria sul progetto che il Comune individuerà come miglior proposta.
L’avviso, a cui si rimanda per maggiori dettagli[4], indica che le proposte
possono prevedere la ricostruzione totale o parziale dell’immobile preesistente
(fino a 6 piani fuori terra) con destinazione residenziale – prevista dal Piano
Regolatore Generale – che comprende anche studentati, o, con una variante
urbanistica, altre destinazioni, tra le quali quella turistico ricettiva, o un
mix di entrambe. La concessione/locazione di valorizzazione” [5] prevede una
“durata massima del contratto fino a 50 anni soggetti a ribasso” [6].
Questa impostazione della destinazione dell’immobile attraverso criteri di
mercato, ha incontrato la contrarietà sia del Polo Civico Esquilino, sia dello
stesso I Municipio. Il Polo Civico, ribadendo che, trattandosi di un bene
pubblico, la rigenerazione “deve rispondere prima di tutto ai bisogni sociali,
culturali e civici del territorio” ha indetto una assemblea pubblica chiedendo
che si aprisse “una riflessione trasparente e condivisa“ con il coinvolgimento
dei cittadini e delle realtà del territorio e che si lavorasse “a un modello che
garantisca un mix funzionale equilibrato, capace di generare valore economico e
coesione sociale” [7]. Il Consiglio del I Municipio ha approvato una risoluzione
che, preso atto che il costo dell’intervento (dei 6 piani) è quantificato dagli
uffici comunali in 30 milioni di euro, chiede che “sia riconsiderata la scelta
di affidare ai privati la realizzazione e gestione dell’immobile, considerando
l’opzione di un intervento diretto di Roma Capitale…, così da garantire il pieno
perseguimento delle finalità pubbliche e sociali” [8].
E veniamo all’assemblea del 19 marzo e alle risposte dell’Assessore Zevi.
Rispondendo agli interventi, l’Assessore ha più volte sottolineato che il citato
avviso non è vincolante per il Comune, che riguarda solo una prima fase di
raccolta di proposte e che la gara per la concessione/valorizzazione è ancora
tutta da definire. Ha però ribadito che l’Amministrazione capitolina non intende
farsi carico dei 30 milioni per ristrutturare l’immobile – nell’ipotesi della
ricostruzione dei 6 piani – avendo impegnato centinaia di milioni per comprare
case popolari o per rigenerare edifici pubblici per trasformarli in case per gli
sfrattati; ma ha anche ricordato che si possono formulare ipotesi più ridotte
dal punto di vista edilizio (meno piani) e quindi con costi inferiori (e che non
è detto quindi che non si possano trovare finanziamenti pubblici o di altro
soggetto non teso al profitto). In conclusione l’Assessore, a cui va
riconosciuta la disponibilità a partecipare all’incontro e soprattutto a
rimettere in discussione quanto fatto finora, aprendo un tavolo col Polo Civico
e i cittadini, ha continuato a ribadire la necessità della sostenibilità
economica delle proposte: “Come ha detto anche il Sindaco Gualtieri … noi non
abbiamo paura di mediare, di tornare indietro, di fare delle correzioni se
serve, però dobbiamo tenere conto del rischio principale che noi abbiamo oggi,
che è quello che quell’immobile rimanga esattamente com’è. Adesso dobbiamo
trovare l’alternativa tra non fare nulla e fare la cosa migliore che riusciamo a
progettare insieme nelle condizioni date, con un pizzico di concretezza che noi
amministratori dobbiamo portare alla discussione, e con tutta la fantasia che
invece sono sicuro che voi saprete portare“.
Senza nulla togliere alla indispensabile concretezza – se non si riduce solo
alle mere esigenze del profitto – ci auguriamo che prevalgano le ragioni dei
bisogni sociali, e anche della fantasia, visto che c’è la possibilità di ridurre
le cubature e quindi gli investimenti, rendendoli più accessibili alle casse
pubbliche.
Noi riteniamo che questa trasformazione, più di altre, essendo un’occasione
irripetibile per la città, sia davvero la prova del nove della qualità
democratica di un’Amministrazione che nelle Linee programmatiche 2021-2026 ha
messo nero su bianco: “Il primo passo sarà il superamento dell’impostazione
verticale delle politiche edilizie, nel segno di una nuova visione di edilizia
sociale orizzontale che rimetta al centro l’individuo e i suoi bisogni. È così
che cambieremo il paradigma delle politiche dell’abitare, fino ad oggi tendente
a concentrare le persone interessate da una condizione di disagio socioeconomico
in quartieri periferici e poco serviti“.
A maggio vedremo se prevarrà la “città delle persone” o “la città della
rendita”, titolo del convegno per i dieci anni di Carteinregola del novembre
2022[9], una dicotomia che a Roma è sempre attuale.
(in calce il comunicato del Polo Civico Esquilino)
Anna Maria Bianchi Missaglia
Post scriptum: a margine osserviamo la rivendicazione, da parte dell’Assessore,
di aver resistito alla vendita dell’immobile proposta dai privati, adottando
invece la formula di una “concessione/locazione di valorizzazione” che può
raggiungere la durata di 50 anni. Va per la maggiore, anche in questa
Amministrazione, considerare un’alternativa positiva alla vendita il fatto che
il patrimonio pubblico sia solo “affidato” ai privati per qualche decina
d’anni. Ma il patrimonio pubblico deve essere usato per l’interesse pubblico di
oggi : le persone hanno bisogno ora, dei servizi, delle case, delle
infrastrutture. Cosa sappiamo di quello che accadrà tra cinquant’anni? Senza
escludere la possibilità concretissima che qualche altra amministrazione
subentrante decida di cambiare le carte in tavola e prolungare ad libitum la
concessione, o di passare direttamente alla vendita…
Rendering dallo Studio di fattibilità
Vai a “Dente Cariato” I Municipio – cronologia e materiali
dal sito Polo Civico Esquilino 20 marzo 2026 : DENTE CARIATO – Assemblea
pubblica Polo Civico Esquilino Dalla società civile proposte e richiesta di
co-progettazione. La politica apre al confronto. Il Polo promuove un
Coordinamento di tutte le realtà per una proposta che ascolti il territorio.
Zevi: confronto aperto, è un’opportunità, tiriamo fuori un bel progetto civico e
sociale, ma anche sostenibile
Ampia partecipazione e qualità del dibattito hanno caratterizzato l’assemblea
pubblica promossa dal Polo Civico Esquilino sul futuro del “Dente Cariato” a
Termini, tenutasi ieri ai giardini di Piazza Vittorio. Un momento di confronto
articolato, che ha messo al centro idee e soprattutto una forte richiesta di
coinvolgimento attivo del territorio nelle scelte su un bene pubblico strategico
per il quartiere e la città.
Dalla società civile, molti spunti concreti: dalla proposta di una Casa delle
Culture a una biblioteca di quartiere, da spazi per lo sport a forme
di residenzialità accessibile, a modelli di commercio di qualità. Trasversale a
tutti gli interventi, la richiesta di partecipazione, co-progettazione,
trasparenza.
La Fondazione Charlemagne ha presentato il modello del Community Land Trust, già
sperimentato a Torino, come strumento capace di coniugare housing accessibile,
spazi sociali e gestione condivisa: “Più che di rigenerazione urbana, dovremmo
parlare di restituzione di un bene pubblico alla cittadinanza, costruendo una
visione innovativa che metta insieme più soggetti”.
Il Polo Civico Esquilino ha proposto di costruire un coordinamento stabile tra
realtà territoriali, commercianti, sindacati, università e fondazioni, con
l’obiettivo di raccogliere e sistematizzare le idee per arrivare a un confronto
strutturato con le istituzioni: “L’ascolto fa bene alla città. I Poli civici
esistono per questo: costruire uno spazio dove i bisogni del territorio
diventino proposta”.
L’assessore al Patrimonio e alle Politiche abitative Tobia Zevi ha confermato
l’apertura al confronto, sottolineando il valore simbolico e strategico
dell’area: “Questa è solo la prima tappa di un dialogo che dobbiamo implementare
al meglio. Siamo nel mezzo del percorso: è un invito a confrontarci al tavolo
che il presidente Trombetti ha dichiarato di voler aprire. Non abbiamo paura di
mediare, tornare indietro, correggere: questa è un’opportunità su cui trovare
insieme un punto di equilibrio tra ciò che è ideale e ciò che è possibile”.
Zevi ha chiarito che il percorso si articolerà in due fasi:
* una prima fase non vincolante, aperta alla raccolta di idee e proposte (con
scadenza il 15 maggio);
* una seconda fase, più strutturata, che porterà alla definizione di un
progetto concreto.
Ha evidenziato i vincoli economici e amministrativi: “Le risorse pubbliche sono
limitate e oggi sono concentrate sull’emergenza abitativa. Dobbiamo costruire
forme di collaborazione virtuosa tra pubblico e privato: dire cosa fare è
importante, ma bisogna anche dire chi paga”.
Tra gli elementi indicati dall’assessore: priorità alla residenzialità (anche
studentesca), esclusione della funzione alberghiera, attenzione alla qualità
architettonica e alla sostenibilità economica.
“Il Dente Cariato è una porta della città per chi arriva a Termini.
L’esternalità positiva di uno spazio abitato e vissuto è evidente: sicurezza,
decoro e qualità urbana migliorano. Ma dobbiamo evitare il rischio che non
arrivi alcuna proposta: trovare le risorse non è banale”.
Dal Municipio I la disponibilità a rimettere in discussione il percorso.
Per l’assessore Labbucci, il tema centrale deve essere la residenzialità; per il
presidente della Commissione Ambiente Niccolò Camponi è fondamentale costruire
una visione integrata tra patrimonio pubblico e servizi territoriali,
coinvolgendo pienamente il Municipio. Secondo Giorgio Benigni, presidente della
Commissione Politiche Sociali, il Comune dispone di margini di manovra nel
rapporto con il privato in base a una visione più ampia: “Il tema è la
residenzialità, ma dentro un’idea di città. Serve un masterplan dell’Esquilino”.
Dopo l’atto dello scorso anno promosso da Camponi, è stata presentata una nuova
risoluzione di maggioranza in Municipio per promuovere un reale percorso
partecipativo. Presente anche Giacomo Bartoleschi (Network Giovani M5S Roma) che
propone di intercettare risorse PNRR attraverso il bando attivo di Cassa
Depositi e Prestiti per studentati accessibili.
L’assemblea ha segnato un passaggio importante: per la partecipazione,
la qualità delle proposte e la maturità del confronto, che ha mostrato come il
territorio sia pronto a contribuire in modo attivo alla costruzione di un
progetto condiviso.
Il prossimo passo sarà un incontro operativo promosso dal Polo Civico Esquilino
per trasformare le idee in una proposta strutturata da portare al tavolo
istituzionale.
Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com.
23 marzo 2026
Vai a “Dente Cariato” I Municipio – cronologia e materiali
Il “Dente cariato”: quale è linea della Giunta Gualtieri sulla destinazione di
immobili pubblici? 12 marzo 2028
NOTE
[1] vedi Il “Dente cariato”: quale è linea della Giunta Gualtieri sulla
destinazione di immobili pubblici? 12 marzo 2028 con il comunicato di invito
all’assemblea del Polo Civico Esquilino
[2] 19 febbraio 2026 La Giunta capitolina approva una Memoria di Giunta
Indirizzi per la valorizzazione dell’immobile “Dente cariato” di Via Giolitti” –
con cui si punta a trasformare l’immobile accanto alla Stazione Termini da
“plesso incompiuto e fatiscente” a “porta della Città”. (SCARICA LA MEMORIA )
[3]Avviso di Consultazione preliminare di mercato ex art. 77 e ss. del D. Lgs.
36/2023 per lo sviluppo delle procedure di gara per la selezione di un operatore
economico, volte alla conclusione di una concessione/locazione di valorizzazione
ex art. 3-bis D.L. n. 351/2001, convertito, con modificazioni, in L. n. 410/2001
ed art. 13 del Regolamento per la Valorizzazione del Patrimonio Disponibile
approvato dall’Assemblea Capitolina, con Deliberazione n. 128 del 28 marzo 2025,
relativamente al completamento e alla gestione dell’immobile denominato “Dente
Cariato” sito in Roma, nell’area compresa tra Via Giolitti, 59-81 – Via Manin,
2-4 – Via Gioberti, 5-11 – Piazza dei Cinquecento, 35 – di proprietà di Roma
Capitale
[4] Vedi la sintesi nella scheda di “Dente Cariato” I Municipio – cronologia e
materiali – vedi l’avviso integrale: Avviso di Consultazione preliminare di
mercato
L’Avviso pubblico propone l’”Alternativa A”, con le destinazioni previste dallo
Studio di Fattibilità*, specificando che costituisce una “traccia utile ma non
un vincolo stringente di natura tecnica e tipologica dell’intervento proposto“,
e che “è possibile proporre la modifica della linea progettuale del detto Studio
di Fattibilità, sia attraverso una diversa distribuzione degli spazi sia
attraverso la rimodulazione, eliminazione o sostituzione di alcune delle
destinazioni d’uso proposte” come del resto ribadito in più passaggi delle
citate Commissioni congiunte**. In sintesi la Alternativa A (tratta dallo Stduio
di fattibilità) prevede: Attività commerciali e servizi alla cittadinanza (Spazi
per coworking, sale riunioni e uffici anche temporanei, pubblici esercizi,
piccole strutture divendita, artigianato di servizio da ubicare al piano terra e
mezzanino) + Studentato universitario – Residenze temporanee per lavoratori e
“working poor”– ubicati ai livelli superiori+– Servizi comuni: palestra,
lavanderia, spazi didattici e culturali.
La Alternativa B prevede una Destinazione alberghiera con utilizzo integrale del
potenziale edificatorio, e l’Alternativa C: un Mix funzionale tra la A e la B
con formula aparthotel per la parte turistico – ricettiva” .
(*) vedi Allegato B) Studio di fattibilità tecnico-economico
(**) vedi Dente Cariato: le Commissioni del 3/3/2026 con trascrizione intervento
dell’Assessore Zevi
[5] una concessione/locazione di valorizzazione ex art. 3-bis D.L. n. 351/2001,
convertito, con modificazioni, in L. n. 410/2001 s.m.i (LEGGE 23 novembre 2001,
n. 410 Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 25 settembre
2001, n. 351, recante disposizioni urgenti in materia di privatizzazione e
valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi
comuni di investimento immobiliare.(GU n.274 del 24-11-2001)
https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:2001-11-23;410)
[6]“Durata massima del contratto fino a 50 anni soggetti a ribasso in fase di
procedura di selezione dell’operatore privato in coerenza con il mantenimento di
un equilibrio – economico finanziario, il recupero dell’investimento e la
corretta remunerazione del capitale investito così come previsto dall’art. 178
comma 2 del Codice“
[7] vedi il comunicato del Polo civico in Il “Dente cariato”: quale è linea
della Giunta Gualtieri sulla destinazione di immobili pubblici? 12 marzo 2028
[8]16 marzo 2026 “RISOLUZIONE Rigenerazione dell’immobile denominato “Dente
Cariato” in via Giolitti – priorità dell’interesse pubblico nella valorizzazione
del patrimonio comunale e attivazione di forme di partecipazione democratica”
nella quale si sottolinea che “ la consultazione (lanciata dal Comune) è
rivolta esclusivamente a operatori economici privati e non prevede alcuna forma
strutturata di coinvolgimento della cittadinanza, delle associazioni di
quartiere, delle università e degli enti del terzo settore nella definizione
degli obiettivi e delle funzioni da attribuire all’immobile” facendo presente
che “ il Municipio I da anni registra un calo importante della residenzialità,
ha la più alta densità di residenti universitari fuori sede e una grave carenza
di alloggi a canone calmierato, problematiche strutturali che si riverberano
direttamente sul tessuto sociale dell’Esquilino”. La risoluzione, preso atto che
il costo dell’intervento è quantificato dagli uffici comunali in 30 milioni di
euro, chiede (alla Presidente di attivarsi presso Sindaco e Assessore capitolino
di attivarsi affinchè ) “sia riconsiderata la scelta di affidare ai privati la
realizzazione e gestione dell’immobile, considerando l’opzione di un intervento
diretto di Roma Capitale, anche in accordo con altri soggetti pubblici quali le
Università e le proprie società partecipate, così da garantire il pieno
perseguimento delle finalità pubbliche e sociali; e altresì la Presidente a
promuovere un percorso strutturato di coinvolgimento della cittadinanza, delle
associazioni e realtà di quartiere, delle università ed enti del terzo settore
presenti nel territorio, con l’obiettivo di definire collettivamente le funzioni
prioritarie da garantire nell’immobile”.
[9] vedi La città delle persone o la città della rendita? – il Convegno dei 10
anni di Carteinregola con le nostre richieste alla politica 15 novembre 2022