LE VICENDE ROMANE DI SPIN TIME E DELL’EDIFICIO DENTE CARIATO, SEMPRE ALL’ESQUILINO, DICONO CHE BISOGNA DECIDERE SE IL PATRIMONIO IMMOBILIARE PUBBLICO DEBBA ESSERE SOLTANTO UN CAPITALE DA MONETIZZARE OPPURE LO STRUMENTO CON IL QUALE RIPORTARE CASA PUBBLICA, ACCOGLIENZA E WELFARE DI COMUNITÀ ANCHE NEL CUORE DELLA CITTÀ Le foto sono di Caterina Micheli (che ringraziamo) -------------------------------------------------------------------------------- L’incendio e lo sgombero di fatto di oltre quattrocento persone dall’occupazione storica della Capitale, Spin Time, dall’edificio di via Santa Croce in Gerusalemme, hanno reso visibile una contraddizione che Roma ignora da tempo. A poca distanza, davanti alla stazione Termini, il palazzo ammalorato e più conosciuto come “Dente Cariato” continua a essere un grande vuoto urbano di proprietà pubblica. Da una parte, una comunità costretta ad abbandonare uno stabile privato nel quale, durante tredici anni, ha costruito non soltanto abitazioni, ma servizi, relazioni, inclusione e capacità di cura. Dall’altra, un immobile pubblico ancora privo di una destinazione capace di rispondere alla domanda abitativa e sociale del centro. Il “Dente Cariato”, va premesso, non può essere presentato come la soluzione magica nella quale trasferire meccanicamente l’esperienza di Spin Time. Le dimensioni, i tempi, i regimi proprietari e le condizioni urbanistiche sono differenti. Eppure i due luoghi pongono la stessa domanda politica: il centro di Roma deve essere progressivamente riservato a usi più redditizi e al dilagare degli alloggi temporanei, oppure può continuare a essere abitabile da persone con redditi, età e condizioni sociali diverse? La risposta dipende in larga parte dal modo in cui il patrimonio pubblico viene amministrato. Quando la valorizzazione coincide prevalentemente con la vendita o con la ricerca del massimo rendimento, gli immobili cessano di essere strumenti di politica urbana e diventano risorse da monetizzare. -------------------------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------------------------- La perdita di capacità pubblica è permanente e, nelle aree centrali, spesso irreversibile. Ricostruire in futuro una presenza equivalente di abitazioni accessibili costerebbe molto più che conservarla o crearla oggi. Il patrimonio determina la geografia sociale della città Secondo la ricostruzione dell’Osservatorio Casa Roma, i programmi di alienazione promossi dal Campidoglio e dalla proprietà regionale delle case popolari, Ater, interessano complessivamente circa 14 mila alloggi popolari. Non sono immobili già tutti venduti: una volta inseriti nei piani di dismissione, vengono sottratti alle future assegnazioni e destinati alla vendita quando si liberano. Se le alienazioni previste fossero integralmente attuate, lo stock residenziale pubblico di Roma Capitale e Ater potrebbe ridursi da circa 72 mila a poco più di 50 mila alloggi. I valori derivano da basi di calcolo e periodi differenti e non vanno letti come un consuntivo, ma indicano con chiarezza la direzione del processo. La contrazione avviene mentre la domanda resta elevata. Il Secondo rapporto MEMOTEF–Sapienza censisce 66.109 alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP) appartenenti a Roma Capitale e Ater e registra 17.082 richieste di alloggio di nuclei nella graduatoria riferita alle domande e agli aggiornamenti pervenuti entro il 31 dicembre 2025. Le due grandezze non sono sovrapponibili: la maggior parte degli alloggi è regolarmente occupata e una quota è indisponibile per manutenzione, occupazioni senza titolo o impedimenti amministrativi e tecnici. Le assegnazioni procedono quindi lentamente e ogni alloggio sottratto allo stock riduce una capacità di risposta già insufficiente. La giunta Gualtieri ha avviato un’inversione di tendenza attraverso il Piano strategico per il diritto all’abitare e nuove acquisizioni. Considerando gli alloggi già acquistati e quelli compresi nelle operazioni autorizzate o programmate, l’incremento potenziale del patrimonio pubblico potrebbe corrispondere a poco più del 7 per cento dei nuclei in graduatoria. È tuttavia una stima teorica: una parte degli immobili non è ancora entrata nel patrimonio comunale e l’effettiva disponibilità dipenderà dal perfezionamento degli acquisti, dalle condizioni materiali e tecniche delle case, dalle eventuali occupazioni e dai tempi delle assegnazioni. Manca, però, un obiettivo territoriale esplicito: un alloggio pubblico in una periferia scarsamente servita non è uguale a uno vicino a trasporti, scuole, servizi sanitari e opportunità lavorative. Non basta stabilire quanti alloggi acquisire: occorre decidere quale quota di residenza accessibile garantire anche nel centro e nel semicentro. In assenza di questa scelta, sarà il mercato a determinare la geografia sociale di Roma e il pubblico si limiterà ad amministrarne le conseguenze. L’espulsione delle fasce meno abbienti dal centro non è un processo naturale prodotto soltanto dall’aumento dei prezzi. Dipende anche dalle destinazioni urbanistiche, dagli affitti brevi, dall’espansione della ricettività turistica e dalle decisioni sull’uso del patrimonio. Quando studentati ad alto costo, strutture ricettive e funzioni commerciali vengono preferiti alle case popolari, è già stata presa una decisione su chi possa abitare le diverse zone della città. Un centro riservato alle persone ad alto reddito e alle presenze temporanee non è soltanto più diseguale: è anche più povero di relazioni, servizi di prossimità e vita quotidiana. Garantire la permanenza di famiglie, anziani, giovani, lavoratori e persone vulnerabili produce valore pubblico e contribuisce alla vitalità dei quartieri. L’edilizia popolare nel centro non sottrae valore alla città: impedisce che quello immobiliare diventi l’unico riconosciuto. Spin Time: ciò che una politica della casa dovrebbe preservare Spin Time ha, per questo, reso visibili due distinte idee di centro urbano: da una parte, uno spazio scarso da destinare prevalentemente agli usi più redditizi e alle persone con maggiore capacità economica; dall’altra, un bene comune la cui qualità e disponibilità dipende dalla compresenza di redditi, età, provenienze e forme dell’abitare differenti. -------------------------------------------------------------------------------- Foto di Caterina Micheli -------------------------------------------------------------------------------- L’esperienza costruita nel rione Esquilino ha mostrato quanto siano connesse dimensioni che le politiche pubbliche tendono ad affrontare separatamente: la casa, considerata soprattutto come unità immobiliare; i servizi sociali; la cultura, l’educazione, l’accoglienza e il mutualismo. A Spin Time questi elementi si sono tenuti insieme. Vivere all’Esquilino per gli abitanti di Spin Time non ha significato soltanto disporre di una stanza, ma poter contare su relazioni, mediazione, attività culturali, spazi comuni, sostegno alle fragilità e legami con il quartiere. Riconoscere il valore di questa esperienza non significa idealizzare un’occupazione né ignorare le contraddizioni, la precarietà e la fatica che ha attraversato questa comunità per tredici anni. Significa prendere atto di un dato politico e sociale: dove il mercato e il sistema pubblico non hanno garantito risposte adeguate, si è formata nel tempo , un’infrastruttura comunitaria capace di produrre accoglienza, inclusione, protezione e partecipazione. La mobilitazione seguita all’evacuazione non è nata improvvisamente, ma è il risultato di anni di relazioni costruite dentro l’edificio e nel quartiere. Non è dunque un caso che le associazioni del vicino Polo Civico Esquilino, insieme a molte altre realtà cittadine, abbiano attivato immediatamente una rete di sostegno agli sfollati di Spin Time, garantendo accoglienza, pasti, docce, mediazione linguistica, cura dei bambini e presidio sanitario. Queste azioni hanno risposto alle necessità più urgenti, ma anche a una prospettiva più ampia: evitare che alla perdita temporanea della casa si aggiungesse la dispersione della comunità. Allontanare le famiglie senza considerare la loro vita quotidiana avrebbe potuto interrompere la frequenza scolastica dei bambini, rendere più difficili le cure, indebolire i percorsi di inclusione e spezzare reti di sostegno costruite nel tempo. L’azione del Polo Civico e delle altre realtà coinvolte indica quindi una direzione precisa per le politiche pubbliche: intervenire sulla casa senza separarla dalla scuola, dalla salute, dai servizi e dalle relazioni sociali. -------------------------------------------------------------------------------- Foto di Caterina Micheli -------------------------------------------------------------------------------- La solidarietà territoriale non può sostituire la responsabilità delle istituzioni, ma può accompagnarne l’intervento, renderlo più consapevole delle condizioni concrete e contribuire a soluzioni che non si limitino a contenere l’emergenza. Il punto non è soltanto trovare una collocazione temporanea, ma impedire che la perdita dell’alloggio produca anche quella della comunità. Dall’emergenza alla responsabilità pubblica Roma Capitale ha avanzato una proposta per acquistare l’immobile occupato da Spin Time da Investire SGR, subordinando il prezzo alle valutazioni degli organismi pubblici competenti. È giusto riconoscere l’importanza e l’impegno politico dell’amministrazione. C’è una domanda, tuttavia, che non può essere elusa: perché la possibilità di acquisire e mettere in sicurezza lo stabile è diventata concreta soltanto dopo l’esplosione dell’emergenza? Una politica strutturale dovrebbe arrivare prima, individuare i rischi, costruire alternative e non dipendere ogni volta dalla disponibilità negoziale di una proprietà privata. L’acquisto di Spin Time, se economicamente e giuridicamente sostenibile, era ed è una strada da perseguire, già inclusa da diversi anni tra le ipotesi del piano comunale di acquisizione di immobili da destinare all’edilizia pubblica. Ma se la proprietà non intende vendere, non può restare l’unico orizzonte. Occorre predisporre misure transitorie dignitose e una soluzione pubblica che impegni l’amministrazione ad una alternativa certa e credibile. Un’istruttoria specifica può esaminare anche gli altri strumenti consentiti dall’ordinamento, compresa l’eventuale espropriazione per pubblica utilità, verificandone rigorosamente presupposti, coerenza urbanistica, copertura finanziaria, proporzionalità e rischi di contenzioso. Qualunque sia l’esito della trattativa, la risposta non dovrebbe disperdere le persone né cancellare l’innovazione sociale prodotta in questi anni. È qui che il Dente Cariato entra nella vicenda: non come sostituto automatico di Spin Time, ma come possibilità di trasformare una lezione nata nell’informalità in una politica pubblica programmata. Il Dente Cariato come banco di prova L’area compresa tra via Giolitti, via Manin e via Gioberti, di fronte alla stazione Termini e comunemente denominata “Dente Cariato”, costituisce da decenni uno dei vuoti urbani più rilevanti dell’Esquilino. La proprietà pubblica, la posizione strategica e la consistenza dell’immobile ne fanno un banco di prova particolarmente significativo: non soltanto per la rigenerazione di una porzione incompiuta della città, ma per verificare quale funzione Roma intenda attribuire al proprio patrimonio nelle aree centrali. -------------------------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------------------------- Le ipotesi di valorizzazione esaminate dal Campidoglio nel 2026 rendono evidente questa alternativa. Quattro delle sei proposte attribuiscono un ruolo prevalente alla residenzialità privata, in particolare a quella rivolta agli studenti, mentre una sola contempla una componente di edilizia residenziale pubblica accompagnata da servizi sociali strutturati. Tale prevalenza non è neutrale. Mostra quali destinazioni siano considerate dal mercato immediatamente sostenibili e finanziabili e quali, invece, siano chiamate ogni volta a dimostrare la propria legittimità economica e istituzionale. Il rischio è che la valorizzazione del patrimonio pubblico venga identificata quasi automaticamente con la sua capacità di generare rendita, relegando la risposta ai bisogni abitativi e sociali a una funzione residuale o compensativa. In questo quadro si collocano le proposte avanzate dal Polo civico Esquilino insieme ad associazioni territoriali e ad alcune realtà imprenditoriali. Queste elaborazioni hanno indicato la possibilità di destinare l’immobile a una combinazione di funzioni abitative accessibili, servizi pubblici e attività di interesse collettivo: alloggi pubblici per famiglie e studenti, spazi culturali e sociali, attrezzature sportive e luoghi aperti alla partecipazione degli abitanti. Il loro elemento più significativo non risiede soltanto nell’elenco delle funzioni previste, ma nell’affermazione di un principio: la rigenerazione del “Dente Cariato” deve essere valutata anzitutto per la sua capacità di rispondere ai bisogni dell’Esquilino e della città, preservando la titolarità e la regia pubblica dell’operazione e impedendo che un bene strategico venga assorbito da processi di privatizzazione o valorizzazione prevalentemente speculativa. A partire da queste proposte, e alla luce delle vicende più recenti, è possibile formulare un’ipotesi più definita, capace di assumere Spin Time non come modello da trasferire meccanicamente, ma come esperienza dalla quale ricavare indicazioni operative. La proposta potrebbe prevedere la destinazione della quasi totalità della superficie residenziale alla realizzazione di circa cento alloggi pubblici e accessibili, accompagnati da un sistema integrato di servizi e spazi collettivi. Al piano terra potrebbero trovare posto attività commerciali di vicinato, servizi pubblici e presìdi sociali aperti al quartiere; il mezzanino e i livelli seminterrati potrebbero accogliere spazi culturali, laboratori, servizi educativi e sociali e luoghi di incontro; la copertura dell’edificio potrebbe essere attrezzata per attività sportive e ricreative, compatibilmente con i vincoli strutturali, urbanistici e di sicurezza. Sulla base dello studio di fattibilità fatto per la sua valorizzazione, possiamo dedurre che circa 7.380 metri quadrati lordi sarebbero destinabili alla residenza sociale: cento alloggi corrisponderebbero a una media di 73,8 metri quadrati lordi e, considerati muri, distribuzione e impianti, a circa 50–70 metri quadrati utili. Con un mix di bilocali, trilocali e quadrilocali, unità accessibili e appartamenti predisposti per essere uniti o separati nel tempo, la capacità potrebbe attestarsi nell’ordine di 250–290 persone. È una stima preliminare, non un progetto definitivo. Non coincide con le dimensioni di Spin Time e non può risolvere da sola né la situazione delle persone evacuate né la domanda ERP cittadina. Il “Dente Cariato” può diventare il primo nodo di una rete di immobili pubblici centrali e semicentrali, non una riserva nel quale confinare un problema. Prima di utilizzare in modo intercambiabile espressioni come ERP, social housing e co-housing occorrerà definire il regime del progetto. L’ERP stabilisce criteri di accesso e canoni propri; il social housing può comprendere fasce e modelli finanziari differenti; il co-housing descrive una configurazione abitativa e gestionale, non un titolo di assegnazione. Una scelta credibile dovrebbe indicare quante unità destinare all’ERP, se prevedere una quota a canone calmierato e come integrare alloggi autonomi, spazi comuni e servizi senza comprimere la qualità della vita privata. Il collegamento con Spin Time sarebbe quindi funzionale, non quantitativo. Spin Time mostra quali relazioni e servizi una politica dell’abitare dovrebbe riconoscere; il “Dente Cariato” offre un patrimonio pubblico nel quale tali funzioni possono essere progettate fin dall’origine, dentro regole trasparenti e responsabilità istituzionali definite. -------------------------------------------------------------------------------- Foto di Caterina Micheli -------------------------------------------------------------------------------- Condizioni di fattibilità: costi, assegnazioni e gestione La stima preliminare di questa operazione, riadattando una delle proposte già presentate all’amministrazione capitolina dal gruppo di lavoro promosso dal Polo Civico Esquilino , si aggira intorno ai 35–40 milioni di euro e deve essere verificata con un progetto di fattibilità aggiornato, un computo metrico e un cronoprogramma autorizzativo. Rapportata a cento alloggi, equivale indicativamente a 250–300 mila euro per unità (nella media dei costi di nuovi alloggi Erp), ma comprende anche il recupero del basamento, gli spazi pubblici, i servizi e la complessità di un cantiere nel centro storico. Il confronto corretto non è soltanto con il costo di costruzione di un appartamento in periferia: deve considerare il patrimonio che rimane pubblico, l’accessibilità, il consumo di suolo evitato e i costi sociali dell’espulsione. Questi benefici non eliminano l’obbligo di dimostrare la sostenibilità economica di un’operazione tanto ambiziosa, con un piano finanziario, l’individuazione delle fonti pubbliche e degli eventuali contributi, una stima dei costi di manutenzione e gestione e la valutazione delle entrate compatibili generate dalle funzioni commerciali. Il progetto dovrebbe essere confrontato con alternative equivalenti nel centro, non con soluzioni periferiche che offrono condizioni territoriali diverse. Tradurre Spin Time senza riprodurlo Il passaggio dall’esperienza sociale alla politica pubblica richiede un’avvertenza. Non basta costruire alloggi e aggiungere qualche spazio comune: il rischio è passare dalla casa come merce alla casa come semplice contenitore pubblico. L’esperienza di Spin Time indica la necessità di un’infrastruttura sociale di gestione che preveda assegnazioni trasparenti, manutenzione programmata, accompagnamento sociale, spazi comuni gestiti in maniera comunitia e partecipazione degli abitanti. Una fondazione di partecipazione o una cooperativa di comunità abitativa con un partenariato pubblico-sociale potrebbe riunire Roma Capitale, soggetti del Terzo settore, rappresentanze degli abitanti e competenze tecniche, mantenendo inequivocabile la responsabilità pubblica. -------------------------------------------------------------------------------- Foto di Caterina Micheli -------------------------------------------------------------------------------- Il co-housing, in questo quadro, non sarebbe un’etichetta alla moda né un modo per rinominare in modo accettabile degli spazi privati, ma una infrastruttura sociale composta da alloggi autonomi, ambienti condivisi, servizi di prossimità e regole costruite con chi abita. La sfida è costruire una composizione sociale plurale e replicare il modello in più immobili del centro e del semicentro. Il “Dente Cariato” può essere un primo tassello di questa strategia. Dal caso singolo a una politica del centro Il “Dente Cariato” così reinterpretato avrebbe valore strategico soltanto se inserito in una politica più ampia. Il primo passo è un processo di partecipazione autentico da costruire intorno al censimento pubblico e aggiornato degli immobili inutilizzati o sottoutilizzati appartenenti a Roma Capitale, altri enti pubblici, società partecipate e grandi proprietà istituzionali, già avviato da Roma Capitale per la parte di propria comoetenza. Per ogni bene devono essere accessibili informazioni su stato, vincoli, costi di recupero, destinazioni possibili, tempi e decisioni assunte. Prima di ogni alienazione dovrebbe essere obbligatoria una valutazione dell’alternativa abitativa e sociale, accompagnata da una motivazione pubblica. Al Piano delle alienazioni deve corrispondere un Piano delle acquisizioni e delle trasformazioni per la casa, con risorse, scadenze e obiettivi territoriali. Nelle grandi trasformazioni urbane va inoltre prevista una quota strutturale di edilizia accessibile, evitando che il contributo alla casa sia residuale o negoziato caso per caso. Serve, infine, una capacità tecnica permanente: una struttura in grado di monitorare la domanda in tempo reale, acquisire, progettare, recuperare e gestire immobili con continuità. Senza questa infrastruttura amministrativa, anche le dichiarazioni più ambiziose resteranno dipendenti dall’emergenza, dai singoli finanziamenti e dalle occasioni del mercato. La vicenda di Spin Time può concludersi con un acquisto, un diverso strumento giuridico, una soluzione alternativa o una combinazione di interventi. Qualunque sia l’esito, non dovrebbe chiudersi come un caso eccezionale, ma aprire una nuova stagione politica. Il Dente Cariato può trasformare un vuoto pubblico in case, servizi e relazioni e dimostrare che un altro uso del patrimonio è praticabile, misurabile e replicabile. Nel centro ci sono altri spazi di proprietà del comune dove poter ampliare questa proposta ad esempio l’ex istituto Angelo Mai nel rione Monti, un bene di Roma Capitale la cui ristrutturazione si trascina, incompiuta, da anni. Se ne potrebbe valutare la trasformazione in un progetto di housing familiare, con circa cinquanta alloggi accessibili, spazi comuni e servizi di quartiere. Le aree centrali e semicentrali di Roma non devono essere rese accessibile alle persone con redditi più bassi come eccezione o concessione, ma conservarsi abitabii per la società intera. È questo un indicatore concreto per ogni politica pubblica della casa: non quante emergenze riesce temporaneamente a contenere, ma quanta città riesce a sottrarre all’espulsione e a restituire alle persone che la vivono. -------------------------------------------------------------------------------- Fonti * Bibliografia e sitografia: Comune-info, «Spin Time, quando un rione diventa comunità», 3 agosto 2026. * Comune-info, «Il tempo nuovo di Spin Time», 25 agosto 2026. * Diario dei nuovi appalti e concessioni, «Proposte di valorizzazione per il Dente Cariato», 30 luglio 2026. * MEMOTEF – Sapienza Università di Roma, Secondo rapporto sull’edilizia residenziale pubblica a Roma, 2026. * Osservatorio Casa Roma, «I piani vendita a Roma: programmi comunali e Ater e scenario sullo stock ERP», s.d. * Polo civico Civico IL DENTE CARIATO NON SI VENDE, SI CURA * Reti Solidali, «Intervista a Enrico Puccini sul Piano casa di Roma Capitale e sull’emergenza abitativa», 26 giugno 2026. * Roma Capitale, «Roma Capitale acquista 120 nuove case popolari», 4 gennaio 2023. * Roma Capitale, «Roma acquista nuove case popolari», comunicato relativo all’autorizzazione all’acquisto di 88 alloggi di proprietà dell’INPS, 22 marzo 2025. * Roma Capitale, «Case popolari da Enasarco: sottoscritto primo rogito», relativo all’acquisizione di 336 alloggi, 30 dicembre 2025. * Roma Capitale, Determinazione dirigenziale QC/2505/2026: Piano strategico e acquisizione di 338 alloggi ERP, 2026. * Roma Capitale, Proposta di acquisto di Spin Time, comunicato, 7 agosto 2026. -------------------------------------------------------------------------------- L'articolo Chi può abitare il centro di Roma? proviene da Comune-info.